商业街与社区商业全程实战攻略前言行业解析2012-12-182“商业地产”定义通用定义：通常指用于商业经营用途的房地产通俗定义：以租金收入为目的的长期不动产投资广义和狭义3商业地产开发环节项目规划选址设计招商后期管理开发运营建设2012-12-184高难度的例子5目录第一部分定义与特征分析第二部分定位与业态规划第三部分招商与销售管理第四部分营销与运营管理第五部分项目与企业案例2012-12-186第一部分定义与特征分析社区商业的定义社区商业的特征社区商业的角色社区商业的问题2012-12-187社区商业的定义何谓社区商业?社区是指在一定区域内的居民具有归属感的相对独立的住宅区。社区商业则是主要为社区居民提供日常生活必需品、服务的商业及服务设施（含无店铺的各种服务），具体指能满足和支撑不同业态商业设施正常运营的居民住宅区商业。它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在3公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在5万平米以内，社区商业是什么？不是什么？业态?定义突出的是什么？商圈？同类对应的是城市商业中心\区域商业中心2012-12-188社区商业类型--按照商住比指标分类辐射型：5％—11％，商业体量大，对外来客流要求高，对交通、人流、商业氛围要求较高。中间型：2％—5％，主要依赖于本社区居民的需求,兼顾周边.内向型：2％以下，基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。2012-12-189社区商业类型--按照服务的规模分类便利级商业：面积一般在3000M2以下，由一组小店或集中在一起的一个大集成店组成，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般在3000人以下；邻里级商业：面积一般在3000-20000M2，以超市为主力店，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般在3000-50000人；社区级商业：面积一般在20000-50000M2，以生活百货或大卖场为主力店，辅助其它专业、专卖、餐饮和服务，服务人口一般在50000-150000人。2012-12-1810社区商业类型--按照载体建筑形式分类底商型商业裙房型商业独立型商业2012-12-1811社区商业类型--按照布局分类散点式商业商业街型商业购物中心型商业2012-12-1812社区商业类型--按照位置分类内部型商业外部型商业兼有型商业2012-12-1813社区商业类型--按照社区规模分类小型社区：人口规模：300-700户（组团，相当于居委会管辖规模）；人均商业面积：0.6平米/人以下；可设定的商业层次：便利商业组合，个别交通条件特别优良者可考虑形成商业街区；商业交通时间：步行5分钟内，如形成商业街区则可考虑步行十分钟内；商业功能满足：服务为主，便利性商品和服务，便捷性餐饮。2012-12-1814社区商业类型--按照社区规模分类中型社区：人口规模：2000-5000户；人均商业面积：0.6-0.8平米/人；可设定的商业层次：便利商业组合+商业街区或邻里购物中心(交通条件优良者可考虑形成商业街区)；商业交通时间：步行10分钟以内；商业功能满足：日常性服务与商品并重，便捷性餐饮并可结合部分中式正餐，可考虑建设社区商业中心。2012-12-1815社区商业类型--按照社区规模分类大型社区：人口规模：1-1.5万户（相当于街道办事处管辖规模）；人均商业面积：0.8-1.2平米/人；可设定的商业层次：便利商业组合+（商业街区）+社区商业(邻里购物中心或社区购物中心)，交通条件优良者可考虑形成商业街区；商业交通时间：步行15分钟以内；商业功能满足：可考虑建设全方位服务和商品的社区商业中心的设置，并考虑休闲娱乐类商业的补充，餐饮全业态引进；1.5万户以上居住区脱离社区等级，类似于镇或城的概念,做区域型或超区域型商业中心。2012-12-1816社区商业的特征社顾客属地性区商业种配套性业的日常便利性特性服务亲和性决定赢利稳定性了它需求依赖性的角色商圈扩展性2012-12-1817社区商业的角色间社忽悠买房者？的区服务业主者？关商系业