规划：将所有市场信息整理后，将对项目最有利的信息转化为技术语言。需要先思考的问题：1、地块位于城郊农村；2、小产权；3、客户为什么买？4、客户的具体要求？5、能提供什么？6、规划方案的进攻性？这样做其实就是一句话：我们必须赢在起跑线上。一、前营销房地产开发的第一项工作就是营销。在已经取得项目用地的情况下，房地产的前营销可简化为项目策划和规划设计。实现项目策划和规划设计的有机契合是最大程度上实现成本控制、通畅现金流以及快速销售、迅速清盘的关键。前营销绝对是战略问题，一招不慎，全盘皆输。而项目定位准确，规划设计操作精确，则大局基本已定，剩余的问题则属战术问题。1、以有利于销售为核心2、以人为本3、必须符合项目的定位4、规划方案的进攻性5、最佳投资收益率规划思路济南房地产水平处于中游，竞争还在以价格、促销、推广为主的较低层面进行。还没有达到以顾客需求为核心的较高竞争层面。在规划上的表现也就表现为无目的性。例如：路劲·御景湾。周边竞争项目分析一、规划方面：1、人车分流差；2、建筑配比不合理；3、缺少标志性符号；4、小区布局；5、景观、园林；6、小区规模。客户需求分析——马斯洛需求客户需求分析——需求层面1、地形2、交通3、环境4、配套5、景观6、人文1、发扬优势：2、规避劣势：3、我们所独有的：空间、阳光、空气、视野、水景。三面、四步、五层次定位法定位：原生态水景和谐白领社区。二大主力客群：月收入2500——3500员的青年白领、50岁以上的离退休人群。辅助客群：周边农村客户、拆迁户、外地来济经商人士。卖相：丰富的天际线、美丽的建筑外立面、人性化的园林、丰富的景观建筑单体规划二、建筑形式（法）户型规划景观规划外向型园林设计，即美化社区，又将社区之美外向化，公共化基础设施物业服务建议（略）去化分析投资收益分析目前要做的工作：目前要做的工作：