兰州市城市住宅小区物业管理办法兰州市城市住宅小区物业管理办法（2001年9月28日甘肃省第九届人民代表大会常务委员会第二十四次会议批准）第一章总则第一条为规范城市住宅小区物业管理，保障住宅小区房屋及公共配套设施的正常使用，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创建文明、安全、整洁、方便的居住环境，根据本市实际，制定本办法。第二条本市城区内的住宅小区物业管理适用本办法。第三条本办法所称住宅小区，是指本市城区内以住宅为主，并有相应配套共用设施设备的居住区。本办法所称物业，是指已建成投入使用的住宅小区内各类房屋、建筑及附属设施、设备和相关场地。本办法所称业主，是指物业的所有权人。本办法所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。本办法所称物业管理，是指物业管理企业接受业主或业主自治管理组织委托，根据物业管理委托合同，对住宅小区内的房屋、共用设施设备、绿化、治安和环境卫生等进行有偿服务的行为。第四条兰州市房地产行政主管部门负责本市城市住宅小区物业管理工作，其主要职责是：(一)贯彻执行有关物业管理的法律、法规和规章；(二)检查、指导和监督全市物业管理工作；(三)审查物业管理企业的资质；(四)审查批准物业管理中房屋共用部位、共用设施设备维修基金的使用。规划、建设、工商、公安、环保、物价等部门，以及市政、绿化、环境卫生、供水、供电、供气、供热等单位按其职责分工，做好物业管理和服务工作。第五条住宅小区物业管理实行业主自治管理与物业管理企业专业服务相结合的体制，积极推行物业管理的社会化、专业化、市场化。第二章业主自治管理组织与物业管理企业第六条住宅小区入住率达到百分之五十以上时，开发建设、售房单位应在物业管理行政主管部门的指导下，及时组织召开业主大会或业主代表大会。业主大会由住宅小区内的全体业主或其委托的使用人组成。业主较多的可按一定比例推选代表，组成业主代表大会。第七条业主大会或业主代表大会一般每年召开一次，经百分之二十以上业主提议也可以临时召开。业主大会或业主代表大会应当邀请住宅小区所在地居委会代表列席。第八条业主大会或业主代表大会的主要职权是：(一)选举产生住宅小区管理委员会(以下简称管委会)，增补、罢免管委会组成人员；(二)审议批准管委会章程和业主公约；(三)决定关系业主利益或与物业管理有关的重大事项；(四)监督管委会的工作，听取管委会的工作报告，改变或撤销管委会不适当的决定；(五)其他需由业主大会或业主代表大会决定的事项。第九条管委会设主任一名，副主任一至二名，委员若干名。管委会每届任期三年，组成人员可以连选连任。管委会选举结果或变更情况，应在三十日内报物业管理行政主管部门备案。第十条管委会是住宅小区业主自治管理物业的群众组织，向业主大会或业主代表大会负责并报告工作。管委会的权利：(一)起草、修改管委会章程和业主公约；(二)决定选聘、续聘或解聘物业管理企业；(三)审议物业管理企业的年度计划和住宅小区管理服务的重大事项；(四)监督、检查物业管理企业各项管理制度的实施和物业管理委托合同的执行，协调处理物业管理纠纷。管委会的义务：(一)支持和帮助物业管理企业实施各项管理工作；(二)接受业主和使用人的监督；(三)接受物业管理行政主管部门、各有关行政管理部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。第十一条物业管理企业是具有独立法人资格的经济实体。物业管理企业的职责：(一)根据物业管理委托合同，制定管理、服务方案，对住宅小区实施管理，提供服务；(二)制止违反住宅小区物业管理规定和业主公约的行为；(三)依照物价管理部门批准的收费标准，收取管理费用；(四)法律、法规、规章规定及业主大会或业主代表大会授予的其他权利。物业管理企业的义务：(一)依法经营，履行物业管理委托合同；(二)接受物业管理行政主管部门、管委会、业主和使用人的监督；(三)服务收费应当明码标价，亮证收取，并定期公布收支情况；(四)法律、法规、规章规定的其他义务。第十二条物业管理企业实行资质认证和年检制度。物业管理企业资质标准及资质管理按国家和省有关规定执行。第十三条物业管理企业持《营业执照》和《物业管理企业资质证书》，方可接受物业管理委托。第十四条从事物业管理的工作人员，须取得物业管理行政主管部门核发的《物业管理人员上岗证》，方可上岗。第十五条物业管理企业接受物业管理委托，必须与管委会签订书面物业管理委托合同。物业管理委托合同使用建设部的示范文本，可根据实际增减有关内容。物业管理委托合同自订立之日起，三十日内由物业管理企业报物业管理行政主管部门备案。第三章物业管理权的移交与物业维护管理第十六条开发建设、售房单位应自管委会选举产生之日起，三十日内向管委会移交物业管理权。应当无偿、完好地移交住宅小区内的共用设施设备、相关场地和维修基金，以及住宅小区地下管网、单体建筑、附属设