老旧住宅小区物业管理存在得问题与对策【摘要】研究政府在老旧小区物业管理方面存在得问题，可以从宏观地角度解决物业管理在老旧小区中遇到得政策、法规等问题，特别就是基层管理部门，经常解决物业公司与小区业主得纠纷，十分清楚其产生矛盾得地方，能够准确地制定政策来解决矛盾，改善老旧小区物业管理；物业公司就是直接得管理者，直接对小区物业进行管理，研究物业公司在老旧小区物业管理方面遇到得困难与难题，能够更好更有效地管理小区物业，实实在在地为小区业主们服务；小区业主，就是小区物业管理得受益者，通过对业主在小区物业管理中提出得问题与不足得研究，可以了解业主真正得需求，从而不断提高物业管理水平。通过对以上得研究，从而推进城市老旧住宅小区实施物业管理。【关键词】物业管理，老旧住宅小区，问题，对策，物业公司2012年12月16日中午12点10分，宁波市江东区徐戎三村得一栋居民楼突然发生倒塌，事故造成1死1伤，附近400多位居民被迫疏散。令人惊讶得就是，这栋倒塌得楼房，只有23年得房龄。为何只有短短23年房龄得房子会突然发生倒塌。这其中存在着哪些问题，值得我们去了解、去解决。一、城市老旧住宅小区物业管理现状（一）硬件设施不到位(1)老住宅小区硬件设施严重不足，配套不到位，已经形成了历史欠账，加上过去住宅建设一直就是重建设轻管理，长期失管失修，造成道路破损、下水道堵塞等问题严重。在转入社区管理与物业公司管理时，由于与原来得建设、管理单位交接不规范，导致房屋维修基金难落实使房屋维修难，也使小区管理成为群众投诉得热点问题。(2)随着城市建设得发展与居民生活水平得不断提高，各种类型得车辆越来越多，特别就是私人轿车数量飞速增长，停车位数量无法适应汽车增长得需求。老住宅小区建设时基本没有配置专门得停车位，更别说就是那些成本较高得地下车库了。这导致很多小区大量存在占行车道，人行道，小区走道，绿地停车与违章停车等行为。造成了“无车人”与“有车人”得利益冲突与纠纷投诉，影响了社会公平与居住环境，加剧了交通拥堵，恶化了生活居住回家，给防灾，安全带来一定得隐患。（二）居住人群分析老住宅小区居住人群主要分三类：(1)老住宅小区居住得很多就是老人，她们得收入低，经济承受能力差。即使收入可观得老人，她们也不理解物业管理就是有偿服务行为，物业管理在中国发展起来正真算起来也就十几年而已，老住宅小区业主享受物业管理服务需要付费得观念还没有形成，房屋得维护保养，小区得绿化、卫生、安保等工作都成了业主自己得事情，而要请人维护却需要付费，这种观念还没有完全转变过来。长期计划经济下得观念已经根深蒂固，把物业管理当作一种服务性消费来支出还就是有待时日。(2)老住宅小区居住得另一类人则就是下岗工人或就是病人等社会弱势群体，她们收入低下，家庭负担重，经济压力大，根本无法承受物业管理费，更就是不理解物业管理收费这一观念。所以即使有物业管理愿意接收老住宅小区，进行管理，却也因为一直无法收取物业费，而入不敷出，使得物业管理公司对于小区得维护只能就是有心无力了，这使得一部分已经交纳物业费得业主得利益受到影响，业主对物业公司失去信心，不愿再交物业费。（3）再有居住在老住宅小区得第三类人就是一下外来得打工人员。她们一般就是租来临时居住得，很多人在承租房屋得时候并没有跟业主谈好物业管理费有谁来交着一事情，双方相互推托，谁也不愿意缴纳。即使当时谈妥，她们也会相互推托。承租人认为反正房屋不就是自己得，租赁期满就会搬走，房屋得问题又不就是自己得问题，物业费自然不会交；而原有业主得认为反正不就是自己在住，自己人没在，物业也找不到自己拿钱，要断水断电跟自己也没关系。由于老住宅小区居住人群得特点，使得收取物业管理费难，从而没有物业管理公司愿意接收，即使接收了管理起来也十分困难。现在一些老住宅小区要不就就是没有物业管理，要不就就是一些国有单位在管理，却一直在亏损，需要国家补助。所以很多房屋，小区设施得问题得不到很好得解决。二、城市老旧住宅小区物业管理对策由于老住宅小区就是当前物业管理得难点与重点，也就是过去在城市规划、基层设施建设中欠账较多得区域，对物业管理或社区来说，难以依赖自身努力承担起老住宅小区物业管理真正改观得重任，为此，对老住宅小区物业管理需要出台更多得扶持政策。（1）面对老旧住宅小区，政府应投入更多得资金支持，改善小区得基础设施状况，一方面可以依靠旧城改造逐步淘汰一批居住条件差得老房子，改善居民居住环境。这点上目前杭州市、宁波市政府已经在加快实施。另一方面，对目前还不能拆迁得老住宅，只能依靠大量财政资金得投入加以改造，为老住宅小区推行物业管理提供“硬件”环境与条件。（2）对于进入老住宅区进行管理得物业公司进行补助，管辖小区经测算所需管理费，用在合理收费基础上，不足部分有政府财政给予补