摘要随着我国经济建设的高速发展，房地产投资和开发进人了一个全新的发展时期。由于房地产具有一般商品所不具备的特点，如位置的固定性、不可移动性和区位性等，一个房地产项目开发的成功与否，项目的择址至关重要，它是房地产开发不可或缺的一个关键环节，是地产策划中必须考虑的一个重要内容，项目选址的好坏关系到房地产开发投资的成败，必须用科学可行的方法来决策。关键词：房地产开发项目选址决策因素方远国际花园位于世纪大道北与郸淮公路的交叉口，占地约500亩！世纪大道贯穿小区的南北，把小区划分为东西两地块！东地块占地约200亩，西地块约为300亩，总建筑面积约50万平米，3500多套房子，可容纳2万余人，北面西地块将建占地10亩的国际幼儿园，东地块将建20亩的实验小学分校区，周围靠近郸城教育园区，整个小区由别墅、多层、小高层以及商铺组成。到时会有四星级的酒店，大型的生活超市、诊所等等一系列的居民日常所需的商店。小区的主入口在小区的中间，美丽的绿化景观广场，首先展现在眼前，东地块入口广场占地15亩，西地块占地18亩！设有喷泉，儿童娱乐及老年活动区等一些休闲活动区！这是小区内为业主特意打造的商务会所，集治安监控管理，娱乐，会议为一体的休我们一起先开发东地块，这一块，占地约100余亩，主要建有：别墅、多层（5层和6层）、商铺，这是我们的别墅区，一期建有50多套，您看我们的别墅前排与后排两栋之间的距离非常大，有16米的距离，除了别墅前的私家花园，而别墅的后面也有一个3米的后花园，以及除室内的停车库之外，还有五米的地上临时停车区。接下来我们看多层，多层的楼间距五层与五层的19米而六层与六层之间的间距就达到了21米，每栋除了3米的人行道外其余全规划为绿化景观，您看小区的楼房都采用现浇板，以及三色的外立面，既防水、防渗、隔热、并且更美观，错落有序的楼栋，布局合理，使房屋的采光通风效果更好！该小区四周交通便利，周边的配套也相应的慢慢齐全。整个小区的地势，东南低，西北高，前面有洺河，而后面是晋岗（有山的寓意）前水后山，从风水学的角度来说，可谓是上风上水，一块风水宝地，随着太阳的东升，小区内每个角落都能充分得到阳光的照耀。小区内环境优美，空气清新，道路便利，与周边的小区相比更适合我们的居住，咱小区是一个内部配套设施齐全，服务一流，高品质的特大楼盘，升值空间大也更适合投资。到时可称为一个美观、大方、优雅的现代化小城镇，这样一个充满绿色的生态小区，您还不心动吗？一、房地产项目选址的影响因素由于房地产项目的固定性和永久性，其地段位置是影响其投资成败的最重要因素之一。房地产的地段位置是指其所在的具体空间区位及周围环境(即相邻地区的自然环境、生态环境和社会经济环境状况。按其范围大小可分为宏观、中观和微观区位因素。宏观区位因素：指影响房地产市场开发的整体环境要素，如国家或地区的投资环境。中观区位因素：指所处地域的经济发展水平、自然资源条件、基础设施状况等。微观区位因素：指所处具体场所的自然条件、配套设施等。这些不同层面上的因素直接影响房地产项目以后的生产和使用,会影响房地产的生产成本和销售价格。不同用途的房地产考虑的细部因素不一样，在房地产项目选址时,要根据具体的房地产项目性质、所在城市的经济与自然环境条件、具体开发时间来选择因素进行调查,其中的因素选择宜细不宜粗。在具体进行项目分析时，根据项目的实际情况，不同的因素采取不同的比重，得到最科学可靠的结果。二、房地产开发地段的选择方法1、土地的选择与评价（1）土地的市场研究：土地市场研究主要是城市特定区域的土地供应量和需求量的判断，对城市特定的区域土地供应量和需求量的研究是为了判断一块土地的价值。第一要掌握已经出让、转让土地的数量。第二要做出未来土地走势的预测。（2）土地的选择：土地选择是通过市场调查，明确该市场某种产品的需求量特别大，由这种产品反过来确定一个最适合做这种产品的土地。这块地应该具备什么样的条件，对各个方面有什么样的要求，这样就有一个非常有针对性的指导。然后再找符合条件的土地。（3）土地评价：1）基本的地域性指标：宏观区位非常重要，当你在一个地区或者一个城市做很多项目时，比如有办公楼项目，有商场项目，有住宅项目，区位的相互配合是相当重要的。2）基本的物理性指标：基本的物理性指标包括土地规模、形态、地貌等指标。城市规划部门的规划要求是非常关键的，尤其是一些硬性的指标，容积率、总面积、限高、出入口等，对这些指标要做很好的分析。3）基本的经济性指标：经济性指标中最重要的是综合地价，不仅是土地出让的费用，还应包括拆迁等其他费用。同时要考察土地获取方式及条件以及土地的性价比。2、区位的动态判断与深层分析（1）区位的升值潜力：区位选择要对地块的升值潜力进行分析。城市