《房地产企业纳税筹划技巧与涉税风险规避》章从大纳税筹划基础纳税风险自我检测与风险评估主要税种基本法规及优惠政策解读房地产企业纳税筹划的主要思路房地产企业纳税筹划技巧及实战案例企业所得税对房地产企业的潜在影响与纳税筹划1、纳税筹划基础纳税筹划兴起的背景及其概念纳税筹划的特点及其一般原则纳税筹划的环节以及一般程序纳税筹划的变量引进与因素分析学说世界上只有两件事是不可避免的，那就是税收和死亡。面对国家税收：愚者逃税，蠢者偷税，智者避税，高者筹划。纳税筹划兴起的背景纳税筹划兴起的背景纳税筹划的概念几个概念的区别内容纳税筹划的特点纳税筹划的五大环节纳税筹划的程序纳税筹划的变量引进与因素分析学说2、纳税风险自我检测与风险评估税负异常与否分析收入完整与否分析收入确认时间分析视同销售情况分析成本合理性分析费用合理性分析扣除项目合理性分析非经常性损益合理性分析关联方定价合理性分析非关联方串谋分析税负异常与否分析收入完整与否分析收入确认时间分析视同销售情况分析成本合理性分析费用合理性分析费用合理性分析费用合理性分析扣除项目合理性分析非经常性损益合理性分析关联方定价合理性分析非关联方串谋分析3、主要税种基本法规及优惠政策解读营业税基本法规及优惠政策解读房产税基本法规及优惠政策解读土地增值税基本法规及优惠政策解读营业税基本法规及优惠政策解读以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,收入按下列方法和顺序确认：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除成本和费用。扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用一般不得扣除。属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。满足清算条件之日起90日内或在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。房地产开发企业有下列情形的，税务机关可参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；擅自销毁账簿或者拒不