静安区苏州河滨河现代服务业集聚区初步规划设想和记黄埔地产管理有限公司二零零八年十月-1-前言及目录前言及目录发展假设业态分布交通动线A地块规划静安区苏州河滨河地块是今后3-5年上海市目录中心区旧城改造中一个非常引人注目的项目，本着功能合理，逐步开发，并带有前瞻性思维的规划原则，和黄上海公司考察并借鉴了香港和1.发展假设内地的优秀商业中心的规划和发展，结合了一些专家、学者的意见，汇总编制了《静安区苏州河滨河现代服务业集聚区初步规划设想》，希望2.业态分布对该地块的整体规划以及今后的发展起到抛砖引玉的作用。3.交通动线核心内容提示：该地块属于上海市中心目前为数不多4.A地块规划的大型商业中心项目，且区域内有轨道交通通过。但就现状而言，区域目前缺乏商业氛围，为“拓荒”带来不少难度，而动拆迁的不确定性也给后续发展带来了一定程度的困惑。故如何走对第一步棋，合理科学地确定发展步骤和相应的体量成为了整个项目地块成功与否的重中之重。为此，我们借鉴了在香港和内地的商业发展经验，提出了一些建设性的意见，希望能给到一些索引，从而找到真正的答案。-2-项目整体发展假设-3-发展假设前言及目录发展假设业态分布交通动线A地块规划1.总体发展定位设想第一步特色商业区旧城区利用地铁带来的人流形成集中的特色商业区，形成旧城区到商业中心的过渡，并与未改造的区域相融合，逐步培养商业氛围。-4-发展假设前言及目录发展假设业态分布交通动线A地块规划第二步精英阶层综合商业中心特色商业区利用特色商业培养起来的商业氛围，结合动拆迁步伐，加之中后期入驻的中高端企业以及世界500强公司，逐步将地块打造成集餐饮、购物、办公、顶级酒店、服务式公寓、娱乐为一体的综合商业中心。-5-发展假设前言及目录发展假设业态分布交通动线A地块规划2.分阶段规划业态选择12旧城区特色商业区综合商业中心1从旧城区到特色商业区的改建阶段性现状描述：区域多以老式石库门建筑为主，动迁工作刚刚起步，没有商业氛围，区域景观较差。建筑设计：充分利用地铁站优势，构建敞开式地下步行街，并向北面延伸。从而形成自南向北地下、地上贯穿的人流动线。初期发展的建筑形态以特色街、低密度建筑为主，辅以总高不超过100米的商场建筑，以配合周边尚在动迁的地块，追求项目运营过程中的环境动态平衡。★业态选择：初期担任“拓荒”角色的比较适合以餐饮、酒吧、中高档的青少年流行购物商场、休闲娱乐为主（将在第四部分详细探讨）。中后期配置以少量的办公楼和会展中心等业态逐步提高整个地块的形象定位。-6-发展假设前言及目录发展假设业态分布交通动线A地块规划2.分阶段规划业态选择12旧城区特色商业区综合商业中心2从特色商业区到综合商业中心阶段性状态描述：区域轨道交通已经贯通，旧城区改造已经步入实质性阶段。以餐饮、购物为主的商业模式已经初具规模，并且区域内办公及会展经济开始起步。建筑设计：用绿地，景观休闲步道，亲水平台来丰富地块的空间感，同时打造超高层地标建筑。★业态选择：进一步扩大购物、餐饮的商业面积，形成区域的购物商圈，依靠日益旺盛的商业氛围，增加办公、顶级酒店、休闲娱乐、服务式公寓等商业形态，打造最终的市中心综合商业中心。-7-整体地块业态分布-8-业态分布前言及目录发展假设业态分布交通动线A地块规划地块区域现状实景图(2008.10.7)-9-业态分布前言及目录发展假设业态分布交通动线A地块规划总体业态组合与业态苏G地块分布建议南州规划原则：a)依靠地下、地上两层步行街连接河北D地块南北人流；F地块高b)按前述发展假设，南侧地块根据顺德苑地铁站建造要求，作为先行开发步行街路的项目，主要以餐饮、购物休闲公共绿地及石架地下车库闸文化中心为主；长和达盛B地块地块办公C地块c)五星级酒店打造成超高层地标，置于C地块，从空间视觉上形成酒店门新M苏州河向南以及南北高架向西两商场及街铺条层次丰富的景观线。二A地块餐饮路关会展中心达安城路海休闲娱乐山休闲步道-10-地块交通动线规划-11-交通动线前言及目录发展假设业态分布交通动线A地块规划苏G地块通过合理组织车行与人此处车行地面，人流通南过地下步道以及二层天州行的交通动线，达到人桥连接。车分流的目的；河北D地块同时充分利用地铁人F地块高流，组织方便快捷的休顺德苑路闲购物路径，尽可能地石闸架扩大商业面积，