第二讲物业管理概述第一节物业管理的含义第二讲物业管理概述第二节物业管理的目的第三节物业管理的性质第四节物业管理行业的自身特点第一节物业管理的含义第一节物业管理的含义一、几个概念的区别二、物业的含义从物业管理的角度来说，物业是物业房地产管理的物质对象(实体)，是指各类房屋不动产及其附属的设施设备和相关场地。物业第一节物业管理的含义第一节物业管理的含义1.物业的权属边界2.物业的分类(1)居住物业(1)土地的范围（红线）(2)商业物业(2)各类管线（分界点）(3)围合的空间（产权界定）(3)工业物业专有；共有；公有(4)其他物业1第一节物业管理的含义第一节物业管理的含义三、物业管理的概念2.《物业管理条例》的提法1.最早的官方定位：《城市新建住宅小区管理办法》（原第二条：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘建设部33号令）物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务第二条：“本办法所称住宅小区管理，是指对住宅小区合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治。维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩第四条：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管序的活动。”理模式。由物业管理公司统一实施专业化管理。”第一节物业管理的含义第一节物业管理的含义3.《物权法》的说法注意：第81条：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”物业管理始终没有定义，即其内涵与外第82条：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接延不清导致定位不准。受业主的监督。”第一节物业管理的含义第一节物业管理的含义4.物业管理的三个层次5.基本管理服务的三个档次（1）保障型：适用于经济适用房、旧有公房，服务标（1）物业的基本管理服务准低、收费低（目前适用政府指导价）；（2）物业的资产管理（2）服务型：适用于商品房，服务标准和收费标准高于保障型，收费以政府指导价为基础，参考物业档次（3）物业的投资组合管理协商确定；（3）享受型：适用于高档商品房，收费为市场调节价。2第一节物业管理的含义第一节物业管理的含义6.两个主体7.物业管理的特征（1）业主业主即产权人，指房屋所有权人，其法律依据是房产登记（1）在我国现阶段，将社会化、专业化、市场化的房屋簿，其表现为房屋产权证。业主包括个人、单位、国家。管理模式称为物业管理。（2）物业服务企业和其他管理人（2）其显著的两个特点是委托、有偿。指以物业管理为主营业务的独立的经济实体，即按公司法（区别于计划经济下行政福利的管房模式）成立的各种所有制的物业服务企业（民营、国有、外资等）。注意它与劳动服务公司（保洁、绿化、保安等公司）的区别。其他管理人：目前暂未界定。第二节物业管理的目的第二节物业管理的目的一、物业管理的三个目的2.以人为核心——物为人用的要求创造和提供安全、舒适、文明、和谐的生活工作环境与秩序，满足不同住用人全方位、多层次的需求。1.以物业为对象没有物业就没有物业管理——人对居住的不同层次的需求:（1）住面积——温饱社会的基本要求确保功能的正常使用与完好；保值增值。（2）住功能——小康社会的硬件要求现阶段（3）住环境——小康社会的硬、软件要求主要努建筑物生命周期介绍。（4）住服务——小康社会的软、硬件要求力方向（5）住品位——后小康时代的追求环境与秩序管理的基本要求:安全、安静、安逸住有忧居住有安居住有优居第二节物业管理的目的第二节物业管理的目的3.社会责任二、物业管理在房地产开发中的地位和作用社会效益、经济效益、环境效益的统一及做到同步1.与自然的和谐－－天人合一的理念增长。注意处理：（1）三个效益的联系与关系，谁为主（学生：政治挂2.人与物的和谐－－物为人用的原则帅、以学为主、身体第一）；3.人与他人的和谐－－群体生活、工作的需求（2）物业服务企业的社会责任与权利的某种不对称现象；（3）业主整体利益的要求和个别业主利益诉求的不对等情况。3第三节物业管理的性质第四节物业管理行业的自身特点一、不仅是劳务密集型行业，更是管理密集型行业，未来一、社会化还将是技术密集型行业。双向含义，物业公司到社会上寻找物业，业主到社1.物业管理与物业服务的区别与联系会上选聘物业公司。（1）对管理与服务的认识二、专业化（2）无论哪类管理，都是通过服务来体现的。管理本身就是服务，服务