君汇新天第二批单位营销策略Chapter1:Chapter1Chapter1:一、认筹总结2、解筹总结：二、开盘总结二、开盘总结Chapter2Chapter1:项目阶段回顾项目推广工作展开之初，针对目标客群分析大家达成了一致：一群老手，拥有多次购房经验，不容易被忽悠，理性的生活品味追随者。基于此结论，我们明确了走“理性沟通”的路线，产品本身是我们区别于竞争对手最大的差异化优势。在此基础上，我们有了“深圳湾尺度大宅”，有了“高阔纯奢宽--君汇五度”，通过阶段广告推广，完成了项目于深圳湾的身份区隔，塑造了“尺度大宅”的市场形象。而在推广的铺排上，我们也明确了这一原则：线上（报纸、户外等）我们不会做大面积的推广，项目的级别调性更多的将会在线下以细节展示的方式来呈现。项目入市户外现场楼体物料凯宾斯基媒体发布会网络炒作：纯高层大户、五度大宅、雅颂居等营销中心开放户外网络条幅形象折页现场包装部分网络炒作：第一层高尺度大宅短信：样板房开放／认筹报广网络条幅户型折页现场包装风水活动养生茶活动开盘开盘报广开盘户外开盘网络条幅开盘现场Chapter3Chapter1:竞争态势：三湘海尚维度研究三湘海尚维度研究新天1栋C、D、E座奇数层01+04、02+05新天1栋C、D、E座奇数层03+06三湘A、B座Ac、Ad户型奇数层三湘F座c、d户型奇数层【户型对比优缺点总结】宝能太古城维度研究11月18日北区第一批单位开始认筹，当天认筹160个；12月初将推出北区第一批单位，与本项目首批单位有竞争的156平米户型有100套左右；本次推售单位F、G、H栋作为北区打入市场的性价比单位，预计均价30000元左右。宝能太古城维度研究-北区首批户型TA52户型特点：赠送面积大且实用，赠送面积可改房间，实现三房变四房，四房变五房，南北朝向，一线无敌海景。纯粹四房竞争户型项目名称Chapter4Chapter1:影响下批推售的关键因素一、展示工程二、客户量三、市场和竞争南区剩余产品营销总策略：君汇新天推售策略Chapter5Chapter1:片区项目推广及效果分析三湘销售现场数据分析排名前5的分别为：网络、短信、户外、报纸、友介新增渠道：华强北LED、深圳卫视广告、短信数量、排名前三的分别为：短信、户外、报纸随着营销节点的逼近，鸿威增加了大量线上推广，连续三周报版。三湘海尚报广回顾7273从“亚洲天工名宅”、“以科技涵养雍容”到“天工阙起”，三湘海尚的推广重点始终围绕着“科技大宅”展开。实际价值支撑点就是所宣扬的十几项硬件指标。密集的广告投放量、现场细节的考究，不管其所宣称的硬件指标科技含量是否属实，至少从目前的情况来看，三湘海尚在推广上是成功的。在深圳豪宅推广的过往经验史上，通过密集的广告轰炸攻势，完成了由“奢”向“智”的新方向转变。宝能太古城报广回顾76宝能太古城节点回顾宝能太古城营销回顾：从南区到北区，宝能太古城推广诉求上的转变：随着南区的售罄，轮到北区国际品质大宅登场。而同时期，在竞争层面上既有三湘海尚纯板式的推出，还面临着我们项目首批单位开盘的客户分流，海怡湾紧随其后，在体量上北区单位高达千余套，南区精装公寓定价“偏下”的基础上，开发商基于开发利润的追求在北区单位上将会有更高的期望。故在北区单位推广过程中，广告投放量开始不断加大，广告诉求的核心也由“单纯的都市综合体形象”到“可想像的、可延伸的湾区未来生活前景及太古城将来于深圳湾的辐射力”过渡。鸿威海怡湾报广回顾鸿威海怡湾节点回顾鸿威海怡湾价值点：第一阶段：基于项目入市的需要，差异化形象的树立，价值点梳理，“仰止深圳湾”、“深圳湾海景地标”相继提出，我们是深圳湾最好的270度无敌海景项目；第二阶段：营销上基于圈层金融客户的蓄客考虑，同片区三湘海尚发售均价的影响，海景地标似乎不足以支撑项目高价，于是有了“全球贵重资产”的出现。第三阶段：“深圳湾海景地标”不能抛弃，“全球贵重资产”也需要，基于产品形态对应客户人群的不同，开发商品牌形象的需要，类企业口号“鸿威集团为您构筑美好梦想”出炉。小结：三湘海尚、宝能太古城在营销推广上，线上通过密集的广告投放量，保持了项目形象的统一化输出（科技大宅、都市综合体），线下通过项目硬件的支撑、细节的配合等巩固到了线上所希望建立的形象。从目前来看，是成功的。而鸿威海怡湾，推广诉求重心几次转变，几乎每次都是被动调整，几乎没有给人留下太深刻的印象。本项目营销节点回顾：推广小结：对比三湘海尚、宝能太古城的推广过程：线上树立项目形象，线下巩固形象；我们前期的策略可能更侧重于：线上抛出项目认知，期望线下来建立形象。思考问题一：10月24日样板房开放，24、25日周末两天客户上门量在300批左右。对比三湘海尚、