龙湖商业地产“神话”如何复制全国HYPERLINK"http://news.dichan.sina.com.cn/"\t"_blank"http://news.dichan.sina.com.cnHYPERLINK"http://news.dichan.sina.com.cn/2012/03/09/452934.html"\t"_blank"第一财经日报作者：阴雪2012/3/94:36:40HYPERLINK"http://news.dichan.sina.com.cn/2012/03/09/452934.html"\t"_blank"官方微博龙湖地产的商业地产开发策略正逐渐成形。尽管龙湖旗下第一个商业地产HYPERLINK"http://news.dichan.com/news/13.html"\t"_blank"项目龙湖·北城天街早于2003年在重庆开业，但直至2010年，龙湖才开始成立商业地产部，专门负责公司旗下商业地产的发展运营。这其中，或许与国家对商品住宅HYPERLINK"http://news.dichan.com/news/02.html"\t"_blank"市场持续调控导致不确定性大增不无关系。“重庆的北城天街，可以说是全国最赚钱的商业地产。”重庆龙湖商业总经理何长春对《第一财经日报》表示。这或许也是龙湖在全国范围内布局商业地产的最大理由。但是，重庆项目的成功模式能否在其他城市成功复制，对龙湖地产而言仍是个问题。业绩骄人2011年，龙湖刚刚花费了5000余万元对何长春口中的北城天街进行全面的升级改造。这5000多万的投入，为龙湖换来了当年约2.5个亿的租金收入，使得这个项目的租金收入几乎接近2010年龙湖旗下全部商业项目的租金总额。“其实，我们每年都会拿出租金收入的1%~3%对北城天街进行细致的改造，与此付出相对应的是每年项目营业额和租金收入的迅猛增长。”重庆龙湖·北城天街购物中心运营总监蔡勃对记者表示。重庆北城天街所在地块，曾是重庆的客车修理厂，周围荒芜一片，以至于当年该地块转手20多次均无人开发，直至龙湖接盘。2003年10月，在历时两年多的开发建设之后，北城天街终于正式开业。“回头去看，北城天街在重庆就像个神话一样。”何长春回忆，北城天街刚刚开业时门庭冷落，周围还是一片旧厂房，其所处的观音桥区域当时也仅仅算是重庆荒凉的边缘地带。然而，在不断的升级、改造、发展之后，该项目已是目前重庆最大、功能最完善、业态最丰富的超大型购物中心，拥有2家大型超市、2个五星级电影城、1个专业体育用品连锁卖场、1家主力百货店、3个休闲景观广场、30余家特色餐饮娱乐休闲场所、200余家精品专卖店。HYPERLINK"http://data.dichan.com/"\t"_blank"数据显示，2011年，北城天街日均客流量15万人次，单日最高客流量突破20万人次，已达到成熟购物中心单日客流量国际行业标准；2008、2009、2010连续三年，北城天街营业额每年以50%以上的高速度大幅增长，至2011年，北城天街营业额突破30亿元。在北城天街之后，龙湖在重庆又开发了3个商业地产项目，并于2010年走出重庆，将公司商业地产的版图扩张至成都、北京等地。此外，龙湖还在杭州、无锡、上海也都布下了商业地产的棋子，其谋划全国的战略意图彰显无遗。2010年，为迎合龙湖商业地产进军全国的发展步伐，龙湖正式成立的商业地产部，设置招商、研策、运营、技术、品牌推广、酒店等多个业务中心，专门负责龙湖旗下商业项目的发展运营。龙湖2011年中报显示，至2011年6月，龙湖已开业的持有物业面积近40.6万平方米，分布在重庆、成都以及北京等区域。而成都北城天街、重庆U2、上海郦城三个持有物业已于2011年上半年开工建设，未来三年，重庆时代天街、成都北城天街、北京长楹天街等大型投资物业将陆续投入使用，为其未来租金收入的提升奠定了基础。据龙湖集团商业地产部总经理魏健透露，目前在龙湖的HYPERLINK"http://news.dichan.com/news/03.html"\t"_blank"土地储备HYPERLINK"http://news.dichan.com/news/24.html"\t"_blank"规划中，每年开工量的12%以内将作为商业项目留存。尽管公司2011年年报尚未披露，但接近龙湖的人士透露，2011年龙湖旗下商业地产租金收入已超过4亿元，相比2010年的2.9亿元，提高了近三成。而其2010年年报显示，龙湖租金收入毛利率高达79%，已接近甚至高于新鸿基地产、恒隆集团等香港顶尖商业地产HYPERLINK"http://business.dichan.com/com