商业地产商业地产：顾名思义，作为商业用途的地产。以区别于居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义：指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、HYPERLINK"http://baike.baidu.com/view/357935.htm"\t"_blank"公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴。商业地产狭义：泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。（国外用的比较多的词汇是零售地产的概念）概述：（出现的形式）商业地产的形式多样，主要包括购物中心、超级购物中心、大卖场、HYPERLINK"http://baike.baidu.com/view/1267347.htm"\t"_blank"商业街、主题商场、专业市场、写字楼的统称。HYPERLINK"http://baike.baidu.com/view/2805946.htm"\t"_blank"工业园区一般不划为商业地产。实际上大家看到很多地产形式，是融合了住宅地产、商业地产、工业地产、HYPERLINK"http://baike.baidu.com/view/2291521.htm"\t"_blank"旅游地产等的复合地产。界限不一定划分的那么明确。比如HYPERLINK"http://baike.baidu.com/view/128810.htm"\t"_blank"酒店，可以划为商业地产，也可以划为旅游地产。商业地产的英语是：Commercialreal-estate商业地产的模式：1：只租不售。这一类通常把HYPERLINK"http://baike.baidu.com/view/245244.htm"\t"_blank"物业（商铺）建成以后形成独立的产权，通常招商合作，以租金作为主要的收入来源。目的是什么呢？目前是通过产权形成之后，物业通过商业运营包装进入资本市场，获取良好的融资，这个HYPERLINK"http://baike.baidu.com/view/16681.htm"\t"_blank"金融市场一般来说有多次融资，第一次通常都是我们讲的银行的抵押融资；第二次可能经济评估会是我们现在讲的基金会、信用凭证等等这些融资，以后每次经过价值不断包装以后，融资不断的缩短，这是第一种模式。2：出售。这种模式是商业地产最原始的模式，随着商业地产逐渐的火爆，单纯的出售开始不再适应商业地产的发展。由于商业地产具有“总价高、利润率、开发风险较高、投资回收期长”等特点。（从而使得有能力一次性购买商业地产的投资者实在是少之又少；即使有能力购买，理想的投资者也不愿将大笔的资金积压在投资回收期如此漫长的项目上）使得开发商在开发商业地产时不免会面临两难局面。1难：开发的商业地产用于整体出售时，难找到买家，开发资金无法回笼。2难：自己经营时，不能不由于投资回收期过长而承受巨大的资金压力，无法尽快回收资金投入其他项目的开发，影响整体运作。开发商为了解决自身的困境，不得不想办法在开发经营模式上有所创新。于是大部分高档写字楼都采用只租不售或租售并举的方式入市3.租售结合。这种通常是投资商和开发商把其中的部分物业出租；另一方面销售。两种方式：其中一种就是：底层销售。列：典型的大连万达。一楼留下来，二楼三楼卖给沃尔玛。沃尔玛作成功的运作模式并作为主力店，大大提升了，万达商场的价值，从而结果，万达一层的销售价格通常是市场价的2-3倍。最高的也卖19万一平米。所以说，租售结合。是现在运用比较多的模式。通过卖掉一部分套现，租部分也为后期的资本融资留下后路。商业地产的类别沃尔玛模式：这种模式比较典型的是业内所谓大腕“万达”模式，这种模式在不同的HYPERLINK"http://baike.baidu.com/view/809222.htm"\t"_blank"城市郊区，进行大规模的拷贝，产品极其单一化，目标客户极其准确，基本上是围着城市的白领阶层和一些中青年购物打造的，体制上也采取一个强制控制，并且有计划的在郊区进行开发。百货公司模式：谈到百货公司模式，目前在国内有代表性的就是华润置地，即在同一个地域各种产品同时做，产品也多样化，就像一个百货公司的高中低档产品，什么都有，包括商户、写字楼、住宅、酒店、公寓都在整个盘子里都体现出来，这种百货公司的模式比较多的。、精品店模式：走高端路线—主要在少数高端的市场进行精品店的经营。列：就像我们去卖法拉利，劳斯莱斯。可能一天就卖两三辆，但是营业总额和利润都是最高的。商业地产运作及销售应把握的原则商业地产运作：1.招商先行或租售并举：这种情况下商业物业一般就