会计学第一节不动产评估(pínɡɡū)的概念第二节不动产价格(jiàgé)的影响因素城镇国有土地使用权出让方式协议出让招标出让拍卖出让挂牌出让挂牌出让国有建设用地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限(qīxiàn)将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限(qīxiàn)截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。二、区域因素指某一特定区域内的自然条件和社会、经济、行政等因素相结合所产生的区域特性。（一）交通条件（二）基础和公用设施完善程度（三）相关产业集聚度（四）自然条件状况(zhuàngkuàng)（五）商业服务繁华程度三、个别因素个别因素分为土地个别因素和建筑物个别因素。（一）土地的个别因素也叫宗地因素，是宗地自身的条件和特征(tèzhēng)对该地块价格的影响。1、面积与形状2、地形与地势3、地质条件1英镑的房子土地使用年限(niánxiàn)到期后咋办?第三节市场(shìchǎng)法在不动产评估中的应用二、计算公式三、操作步骤（一）广泛搜集交易资料（二）选择可供比较的交易实例作为参照物至少需选择三个参照物。用途(yòngtú)或性质相同。交易类型相同。（出售、抵押、租赁等）处于同一市场供需圈内。参照物的交易时间应当与待估不动产的评估基准日尽可能接近。两者的间隔时间不宜超过2年（四）进行区域因素修正评估的方面包括商业服务繁华程度、交通状况、基础设施状况、环境质量等。区域因素修正系数=正常区域因素分值（用100表示(biǎoshì)）÷参照物区域因素评分（五）进行(jìnxíng)个别因素修正个别因素主要包括土地面积、形状、地形、地质、临街深度、朝向、楼层、装修等等。个别因素修正系数=正常个别因素分值（用100表示）÷参照物个别因素评分在单独对土地使用权进行(jìnxíng)评估时应考虑土地使用年限和容积率。容积率修正系数可以查表获得。第四节收益法在不动产评估(pínɡɡū)中的应用第五节成本法在不动产评估(pínɡɡū)中的应用2、土地开发费利息(lìxī)是以整个开发费(或资金投入)为基数，如果土地开发费是均匀投入，则计息期按土地开发期限的一半计算。若有分年度投入数据，则可以进一步细化。如，建设期为2年，则第一年投入的土地开发费计息期为一年半，第二年投入的部分的计息期为半年。第六节假设(jiǎshè)开发法在不动产评估中的应用四、运用假设开发(kāifā)法的步骤（1）调查待评估土地的基本情况（2）选择最佳开发(kāifā)方式（3）估计建设期（4）预测土地开发(kāifā)价值(楼价)（5）估测各项成本费用（6）计算地价例：有一宗七通一平的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为两年，建筑费为每平方米3000元，专业费用为建筑费的10％，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为每平方米9000元，销售费用是楼价的2.5％，销售税费为楼价的6.5％，当地银行年贷款利率为6％，开发商要求的投资利润率为10％。试估算该宗土地目前的单位(dānwèi)地价和楼面地价。（注：单位(dānwèi)地价＝地价÷土地面积，楼面地价＝地价÷建筑面积）楼价＝2000×2.5×9000＝45000000（元）建筑费＝3000×2000×2.5＝15000000（元）专业费用＝15000000×10％＝1500000（元）销售(xiāoshòu)费用＝45000000×2.5％＝1125000（元）销售(xiāoshòu)税费＝45000000×6.5％＝2925000（元）利息＝地价×[（1＋6％）2-1]＋（建筑费＋专业费用）×6％＝地价×0.1236＋990000利润(lìrùn)＝（地价＋建筑费＋专业费用）×10％＝地价×10％＋1650000地价＝45000000-16500000-1125000-2925000-地价×10％-1650000-0.1236×地价-990000可以计算得出地价＝17824452（元）单位地价＝17824452÷2000＝8912（元/平方米）楼面地价＝8912÷2.5＝3565（元/平方米）感谢您的观看(guānkàn)。