写字楼是商业地产重要的类型，与其他形式的商业地产一样，在项目开发前必须进行可行性分析。而市场分析是可行性分析过程中必不可少的重要环节。由于写字楼没有商品服务区的定义，因此必须分析整个城市区域。第二节写字楼市场分析一写字楼市场状况分析１、写字楼宏观市场分析在房地产开发四大产品（住宅、商铺、写字楼、厂房）中，写字楼的各项综合指标最能反映一个国家和地区的经济活力状况及走势。因此，购买（或租用）写字楼的客户群最理性，写字楼开发的利润较高，同时风险亦较大。纵观写字楼的发展状况，在１９９２、１９９３年房地产一片热潮中，写字楼市场也是一片欢声笑语，广州当时的地标性物业“世贸中心”就曾卖到１６０００元／平方米。伴随着写字楼的过度开发和国家宏观调控政策的实施，写字楼的命运也最为悲惨，以１９９６年以后广州写字楼市场为例，环市东路、天河北路一带的甲级写字楼的月租金从旺市时的２５０～３５０元／平方米跌到１２０～１８０元／平方米，跌幅近６０％，且空置率仍相当高。写字楼的萧条直至１９９８年底。１９９９年至２０００年，随着中国加入世贸步伐的临近，部分省市写字楼租售市场开始升温，尽管大部分升幅幅度不大，但北京、上海的升幅都不低，北京的升幅更是达到４０％。２０００年以后，随着中国正式加入世贸组织和国家经济进一步好转，国外机构和国内企业对写字楼将有较大的需求，尤其是京、津、沪、穗等经济中心和内地在地理交通上占有重要地位的区域性大城市，如武汉、成都、重庆等。写字楼的市场机会越来越多。6２、写字楼市场发展特征写字楼市场的发展一片火热景象，呈现出４种特征：⑴以销售为主逐渐向以持有性物业为主写字楼市场由前几年的以销售为主逐渐向以持有性物业为主转变，这一特点的变化主要受以下几个方面因素的影响。①国家宏观政策的影响持有性物业是未来写字楼市场向良性发展的必然趋土地资源的稀缺使有远见的开发势，而这样的发展趋势才是市场成熟的表现。持有性物业不商在经济实力允许情况下，改写仅能为开发商带来长期的收益回报，而且还能够保证物业产字楼以销售为主为以持有为主。权的统一性，便于管理、便于经营。②企业长久发展的选择以持有性物业为主的写字楼开发模式也是开发商考虑企业自身能否长久发展的一大重要原因使然。随着开发商拿地压力的加大，迫于压力，开发商也开始调整思路，往“经营”的路上走。③市场竞争的压力写字楼市场已经由前几年的卖方市场转变为买方市场。如今，写字楼市场主要是以现盘销售和租赁为主，写字楼市场已经由几年前的卖方市场转变为买方市场，写字楼的消费者有了更多选择的余地，往往可以货比三家，写字楼市场竞争的加急致使开发商压力加大，市场的压力使开发商不得不走长期持有的经营模式。④国际大环境的影响就写字楼市场而言，一些在市场上有影响力的写字楼物业走的都是持有性物业的经营模式，比如国际贸易中心、嘉里中心、华润大厦等等，这些写字楼项目把客户锁定为国际市场，且经营良好，这在一定程度上激励了其他物业走持有性物业的决心。⑵短期内写字楼市场供大于求写字楼市场短期内供大于求，市场竞争将出现加剧情况。预计到２００８年整个写字楼市场呈现出饱和状态，很多新的写字楼项目在２００６年集中放量。以北京为例，截至２００５年年底，北京的写字楼市场供应量在４００万平方米左右，预计到２００８年，北京的写字楼总体供应量将达到６００万～７００万平方米，在写字楼项目集中的ＣＢＤ，就有华贸中心、金地中心、北京银泰中心、国贸三期、京奥大厦、东方梅地亚、财源国际等项目会集中在同一时期上市。然而，由于需求是稳定的，而供应的集中放量难免导致市场短期内供大于求，市场竞争将加剧。统计资料显示：北京市写字楼的空置率平均是１７．７％，而中关村的写字楼空置率则为３０％，按照正常情况，写字楼市场的空7置率在２０％以下才说明市场是良性的，如果空置率大于２０％，就表明市场存在一定风险，这是市场发展不正常的表现。ＣＢＤ与金融街区域，２００５年下半年和２００８年前将有占６０％左右的新供应量集中上市，将加剧市场竞争。⑶开发呈多元化特征受客户需求多元性影响，写字楼开发一改传统开发模式，呈多元化特征。比如总部基地、ＢＤＡ企业大道、非中心以受客户需求多元性影响，写及软件园，科技园等多种形态写字楼的出现说明写字楼开发多字楼开发一改传统开发模式，呈多元化特征。元化时代的到来，这也是写字楼开发模式的一大创新。创新性写字楼一般都地处特殊的区域，具有低密度、高绿化、独立展示性强等特点，同时这些区域在政策上能够得到当地政府的支持，并且也符合一些企业自身的发展特点，是他们的理想所选。比如在北京，像摩托罗拉、北电网络、安捷伦等越来越多的集中总部办公、研发和生产等诸多功能需要的国际性企业搬到望京就是一个很好的信号。⑷烂尾楼成为新投资方式烂尾楼项目多为商用物业，在写字楼物业乐观前景的鼓励下，开发商或是收购，