新郑市华润·名都项目整体营销策略方案总体定位华润名都项目规划有13326.39㎡的商业，而住宅部分（小户型约220套、两室两厅77套、三室两厅77套）共25102万㎡；从总体规划来看，1.3万㎡的商业体量可以作为新郑本土区域性的商业中心。因此，本项目应定位为一个以商业为主导的项目，应通过对本项目商业部分的经营业态、商业规划并结合周边配套成为区域性商业中心；同时结合住宅部分的产品特性，在打造区域性商业中心的同时，促进住宅部分的商务办公价值，综合提升本项目的核心价值；因此商业部分的定位尤为重要。确定定位为区域性商业中心，那么我们先来思考影响商业价值的——六大因素……影响商业价值的因素之1---周边环境影响商业价值的因素之2---设施配备影响商铺价值的因素之3---规划布局影响商铺价值的因素之4---户型设计影响商铺价值的因素之5---停车位影响商铺价值的因素之6---售价本案营销思路通过我们对本案周边商业市场的分析，建议本案商业可采取两种模式：1、树立商业部分的高端形象，对业态定位进行相对模糊的包装宣传，形成客户的高度关注和绝对认同——直接销售；此模式有利于快速回款，无后期运营风险；一旦启动销售价格即难以拉升，项目价值难以最大化；2、对商业进行系统的招商规划，对业态定位进行明确的分配和价值梳理，在招商率达到60%以上后启动销售——先招商后销售；先招商后销售有利于项目的传播和价值提升需承担后期运营风险。根据开发商意愿和本项目实际情况，我们建议本项目采取第一种模式——直接销售营销策略营销策略周边项目分布住宅案名建议建议一：华润·大观建议二：庆都·中央首府商业案名建议建议一：中华新天地建议二：庆都·人民广场推广策略1、中华新天地与华润·大观结合运用；2、庆都·人民广场与庆都·中央首府结合运用。区域价值：市中心核心地段，毗邻新郑市政府，黄帝故里财富引擎，随政府方向，钱景无限量商业价值：成熟商业区点石成金，60万新郑人集中消费区，高端人群聚集地，创新型商业模式区投资价值：地处中华第一古都、国家卫生城市、中国优秀旅游城市、省级对外开放重点试点地龙头地段，一铺难求，财源井喷品牌价值：田润置业14年积累沉淀，庆都系列作品引领新郑地产，专业服务，不断超越，倾力铸造新郑一流品牌属性定位1属性定位2住宅主推广语商业主推广语一座城市，只有一个中心一座城的荣耀，新郑人的骄傲销售测算总体经济效益估算分析：商业分割商业分割原则商业价值研判商业分割1F商业分割3F商业分割2F参考案例——郑州·名门盛世推盘节奏核心举措：推售/展示/活动/价格推盘核心思路前期准备营销要素下阶段的工作重点：1、进行系统的市场研究；2、确定商铺的具体分割出售方案；3、确定项目目标客户群体和精准销售价格；4、优化各项平面表现；5、确定项目的推广渠道；6、确定项目现场的包装方案；7、跟进项目的客户积累情况，深入挖掘；8、强化销售培训，促进销售执行；9、确定各阶段的销售目标和回款计划。平面表现Thanks2012.9