温莎名苑项目一期推售策略项目现状及营销目标销售目标项目基本情况项目开发计划——总体开发计划项目开发计划——2013年共推售188套高层，面积18244㎡，可售货值约0.82亿元。其中17#92套，面积约7727㎡，货值0.347亿，18#96套，面积10517㎡，货值0.473亿项目整体运营计划项目整体推售策略以双产品线并行的原则，高层、小高层及公寓小步快跑，少推多开，保证资金回笼速率，在市场中造成持续热销的态势；洋房产品限量推售，制造稀缺，实现逐步溢价。销售任务制定销售任务分解月度营销任务分解销售任务分解销售任务分配表线上推广任务目标分配线下推广任务目标分配活动效果及营销任务分解表推售策略竞品楼盘展示项目名称周边在售楼盘高层铜梁在售楼盘春节前预计高层推盘量本案周边共有21个主要竞品，其中有15个为在售项目，6个为未售项目；在售项目中，尚品世家、欧鹏壹号均以处于尾盘在售阶段，对本案影响较小；而玉泉花苑、拓新御府由于距离较远体量较小，对本案影响有限；铜梁印象、尚品国际、美丽泽京，无论项目体量及口碑均对造成本案较大威胁；未售楼盘中，翰林天下、学府雅苑虽然规模较小但由于所处位置对本案具有较强的截流威胁；9月-10月周边竞品均价呈现下降趋势，自9月底成交均价基本下调到4800元/㎡左右，部分项目为确保销售量，推出特价房源，价格为4300元/㎡；春节前在售楼盘中高层预推量2266套，给销售带来一定销售压力、紧迫感。项目周边楼盘较多，规模大小参差不齐，且大部分未售楼盘预计将在今年下半年11、12月份陆续开盘，市场竞争亦将随着供应量的增大亦发激烈；周边在售竞品10月份成交价格均有所下调，成交均价已低于5000以下；现目前在售竞品楼盘主力户型面积区间集中在70~140㎡两房、三房，且N+1户型更易受购房者喜爱，购买群体还是以刚需为主。推售策略分析推广策略“英伦”，不仅仅是项目区别于竞争者的建筑风格，更是铜梁前所未有、独一无二的生活方式，是项目的差异化核心精神价值，更是项目战胜竞争者，称雄铜梁的终极武器。从普通、平凡、大众到高端、经典、尊贵的升华，完成从基础价值到精神价值的推导。对于铜梁市场而言，必须要建立线上与线下两条腿走路的方式，重大节点公关活动穿插、暖场，才能让看不见的概念完成大家向往的生活方式。整体推广策略整体推广策略整体推广策略2013年度项目推广策略产品价值梳理产品价值梳理之整体风格价值卖点产品价值梳理之景观价值卖点产品价值梳理之物业价值卖点产品价值梳理之产品细节价值卖点第一阶段：品牌及整体形象建立期2013.11形象表现英伦之风，高贵之源内文英伦，是欧洲大陆的贵族文化起源地，一切高贵的礼仪与血统，皆来自于此。第二阶段：整合价值传播2013.12主题展示第三阶段：开盘热销2014.1主题展示2013年度渠道推广资源渠道排期汇总表夹报执行概述夹报派送时间安排及任务量短信推广执行概述短信推广发送时间安排及任务量DM单派发执行概述DM单派发人员形象展示大报、DM单城区主要区域划分大报派发时间安排及任务量城区DM单派发时间安排及任务量DM单乡镇划分乡镇DM单派发时间安排及任务量LED传媒车执行概述LED传媒车周边LED车巡逻排期大黄蜂带客执行概述区域社交网络推广圈层拜访执行概述圈层拜访目的政府、学校、医院、工业园区企业方式一：一对一拜访圈层拜访时间流程安排圈层拜访需要的支持公关活动整体价值体系公关活动整体效果进阶2013.12长效活动1长效活动2外展场开放活动活动：英伦时尚分享会时间：2013年12月22号内容：英伦名品时装——2013秋冬系列新品展示会地点：销售中心预算：15万规模：大型效果：承上启下，为开盘活动造势暖场活动2活动：开盘盛典时间：2013年12月30号-2014年1月2日内容：飞艇巡航地点：销售中心规模：中型效果：配合开盘，拉动销量开盘活动2（开盘主题活动）活动：开盘盛典时间：2014年01月02日内容：苏格兰风笛演奏、英伦踢踏舞地点：销售中心规模：大型效果：辅助开盘销售暖场活动3活动：走近英伦时间：2014年01月18日内容：与电视台合作，邀请英国人、有旅英经历的人分享英伦风情地点：销售中心预算：3万规模：小型效果：重温英伦，加强客户印象营销推广费用预算2013年11月~2014年1月营销费用预算定价策略定价说明高层定价参考高层定价明细高层定价分析建议系数制定原则1水平系数之户型因素评比水平系数之景观因素评比水平系数之景朝向因素评比水平系数之边界因素评比立面系数综合系数付款方式即优惠政策项目渠道人员管理制度（建议）THANKS