会计学目录(mùlù)日期(rìqī)截止至2012年5月15日。租赁现状分析(fēnxī)—业态占比偏好大悦城年龄段：26-30岁18-25岁31-35岁1、主力店租赁(zūlìn)面积占比C区49%。2、计划5月15日确定初步调整方案二、项目(xiàngmù)定位项目定位(dìngwèi)—现有定位(dìngwèi)streetdesignB（1）分期调整：短期目标：针对空铺调整，针对预撤铺又符合大悦城定位商户给予免保底租金短期优惠政策。中期目标：针对商户合同期终止、续约，进行场馆及楼层品牌优化，调整租金水平和经营面积。长期目标：逐步引进新的主题品牌店，形成各馆独有主题功能氛围和差异化特色(tèsè)品牌亮点。（2）遵循定位原则调整：遵循大悦城年青时尚定位总原则，各馆精选20%-30%的主题性主力品牌，清晰塑造ABCD馆各馆差异化功能定位。（3）整合调整：对现有经营品牌采取主动沟通调整，对经营有困难但符合大悦城定位的品牌进行经营政策扶持或店铺面积更改，促进商户积极调整现有店铺经营产品定位和商品价格。（4）业态调整：对吸客力较弱的楼层进行业态调整，增加目的性消费业态与功能服务业态。（5）内力调整：逐渐汰换降低代理商签约，加大公司直营品牌签约占比，减少商场经营的风险。餐饮娱乐调整策略AB区餐饮以消费者熟知并喜爱的本地餐饮品牌(pǐnpái)为主，AB区目前缺少像鹿港小镇、港丽茶餐厅、绿茶类型的中型主力餐饮和知名的快餐饮。CD区餐饮、娱乐外婆家、汉巴味德开业后，表现出了大型主力餐饮的作用，为C区5层餐饮起到了带动作用。目前CD馆餐饮正逐步进入良性运营，剩余空铺以轻快餐饮为主要目标（如：吉野家、DQ、权味、迪孚咖啡、LAVZZA、太兴茶餐）。D馆增加主题性酒吧业态，与现有影院、KTV、电玩等业态组合，形成沈阳大悦城独特的年轻人聚会娱乐的场所。三、楼层(lóucénɡ)规划AA区—L1LOUD响亮(xiǎngliàng)店铺数：15个续约（绿色(lǜsè)标注）：4个调整（黄色标注）：4个A区—L3HIS&HERS他她A区—L4SPEED速度(sùdù)BB区—B1WONDERS奇妙(qímiào)B区—L2SWEET清新(qīngxīn)B区L4–HOLIDAY假期(jiàqī)C区—B1Relaxed轻松(qīnɡsōnɡ)ZENC区—L2Design写意(xiěyì)C区—L3Urban潮尚C区—L4Enjoy享受(xiǎngshòu)地铁(dìtiě)出入口L1–VISION视野(shìyě)L2–CONCEPT概念(gàiniàn)L3–Jump跳跃(tiàoyuè)L4-L5–WONDERLAND梦幻岛2012年计划引进(yǐnjìn)国际二线快时尚品牌四、调整(tiáozhěng)节奏总工作节点（在稳定现有(xiànyǒu)商户的基础上）各馆工作(gōngzuò)节点及进度现有问题？空铺率高，空置时间长，销售业绩差，商户信心下降；租金收益下降，租金收缴困难，商户销不抵租现象严重；物业(wùyè)环境较差（灯光、导识、外立面门头），个别馆有效客流量持续下降。解决方法！外部力量：1、邀请专业代理行，如丹青社设计所、SPACE等；2、中粮置地总部商管中心，模块战略品牌支持；3、各地大悦城品牌资源支持。内部力量：1、现有重点品牌商户短期租金扶持政策；2、通过铺位切割，增加品牌数量，提高坪效；3、主力品牌沟通，如Zen；引进国际快时尚，如APPLE、GAP、Hollister等；4、加强各部门协调配合（营运、物业(wùyè)、推广、财务、法务）；5、团队建设，资源共享，政府沟通。