二、建设用地使用权的出让（一）建设用地使用权出让的概念和特点1.概念：建设用地使用权出让是指国家以土地所有权人的身份将建设用地使用权在一定年限内让与建设用地使用权人，并有建设用地使用权人向国家支付建设用地使用权出让金的行为。2.特点（1）建设用地使用权出让由市、县人民政府国土资源管理部门代表国家进行（2）建设用地使用权出让是经批准后才能实施的行为（3）建设用地使用权出让是转移国有土地使用权的行为（4）建设用地使用权出让是一种有偿、有期、要式行为（5）建设用地使用权的出让是一种民事行为（二）建设用地使用权出让的方式协议、招标、拍卖、挂牌出让1.协商方式——协议出让所谓协议出让，是指国家以协议方式将建设用地使用权在一定年限内出让建设用地使用权，由建设用地使用权人向国家支付建设用地使用权出让金的行为。（1）只能在法律、法规和规章没有规定应当采用招标、拍卖或挂牌方式的情况下使用。（2）出让金不得低于按国家规定所确定的最低价（3）改变土地用途，取得出让人及市、县人民政府城市规划部门同意，重新签订合同，补交相应的建设用地使用权出让金，变更登记手续。2.竞价方式竞价方式的使用包括两种情形：一是工业、商业、旅游娱乐和商品住宅等各类经营用地；二是同一宗地有两个以上意向用地者的。（1）招标出让：是指出让人发布招标公告，邀请特定或不特定的自然人、法人和其他组织参加建设用地使用权招标，根据投标结果确定建设用地使用权人的行为。（2）拍卖出让：是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定建设用地使用权的行为；（3）挂牌出让：是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公告，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定建设用地使用权的行为。三、建设用地使用权的划拨（一）建设用地使用权划拨的概念与特点1.概念：是指经县级以上人民政府依法批准，在建设用地使用权人缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将建设用地使用权无偿交付给建设用地使用权人使用的行为。2.特点（1）行政性（2）无偿性（3）原则上没有期限上的限制（4）公益性（二）划拨建设用地的范围（三）建设用地使用权划拨的程序申请——审批——划拨——核发建设用地使用权证四、国有土地租赁（一）概念：是指国家将国有土地租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府国土资源管理部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。（二）方式和期限方式——可以采取招标、拍卖、协议；有条件的，必须招标或拍卖期限——短期租赁年限一般不超过5年；长期租赁最长不超过法律规定的同类用途的最长期限。6个月以上签订租赁合同；经同意或按合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。第三节国有土地上房屋征收与补偿一、国有土地上房屋征收与补偿概述（一）概念与特点1.概念：是指为了公共利益的需要，对国有土地上单位、个人的房屋依法进行征收，并对并征收房屋的所有权人依法予以公平补偿的行为。2.特点（1）客体具有限定性——国有土地上的房屋征收与补偿（2）主体具有特定性——市、县级人民政府（3）内容具有强制性——强制购买（4）程序具有协商民主性——遵循决策民主、程序正当