财富热线：086-020-39113880传真：086-020-39113178招商通：http://www.zst365.com/HYPERLINK"http://www.zst365.com/"工业地产营销、HYPERLINK"http://www.zst365.com/"工业园区招商推广第一门户网——招商通HYPERLINK"http://house.china.com.cn/commercial/view/359079.htm"\t"_blank"商业地产投资十大秘方一个是万达金牛国际广场、一个是龙湖北城天街，两个体量巨大的商业地产项目，像是时下地产界两面猎猎招展的大旗。它说明，在住宅市场被"三限"过后，成都楼市终于找到了新的支点。据成都市房管局《透明网》发布的数据表明，3月份商业地产的成交面积和成交金额已全面超越住宅地产。旺盛的购买力和火爆的人气，除了证明商业地产已是成都楼市新的驱动引擎，也在呼唤理性的商业地产投资方法论亟待舆论阐明。在这个商业地产投资的新时代，我们究竟该怎么买铺？我们手上的资金该寻求怎样的商业地产投资渠道？秘方1买卖时机很重要投资商铺也如同炒股，规避风险，讲究买入卖出时把握时机，这与商铺投资的收益、售价和租金走势有密切关系。业内人士认为，在商铺周边商业状况稳定的前提下，租金是平稳上升，升到最高点后就呈直线发展；商铺的售价一般是从开卖后就呈坡度攀升，等升到最高点后，同租金一样是直线发展。也就是说，等商铺售价和租金都涨到最高点，平稳发展的时候，商铺投资收益就只有租金一部分了。明白这个走势后，如果已经购买了商铺的投资者，最好找机会把商铺售出去，再投资其他商铺；而对于想投资商铺的人来说，售价已到顶峰的商铺投资价值不大，不如投资租金和价值都处于起始阶段的商铺。秘方2逆向思维估价值如果投资前对商铺价值"吃不准",不妨先对商铺评估一下。一是用比较的方法。选择与评估对象在同一供需圈内的规模相当的商铺，进行日营业额、客流量、经营方向等方面的调查，综合这些数据，确定评估对象的回报率。二是在比较法的基础上，采用逆向思维法。寻找同类型火爆商铺的经营"缺档",反其道而思维，你搞"粤菜",我开"鲁味";你店铺设计"民族风格",我装修偏要"西洋风味".对方的"缺档"点寻找得越多，你评估对象的升值潜力就越大。如果实在还是吃不准，那么告诉你，投资中一种比较保险的办法是"先租后买".秘方3盯住商铺外环境变化所谓种类，是指所投资的商业圈是否是一个集娱乐、购物、餐饮为一体的综合商业圈。往往是综合性的商业圈才容易吸引消费者，并迅速成为新的商业中心。所谓规模，指的是商业圈不能太小，要有一定的规模。这要求发展商具有雄厚的资金实力和良好的经营状况。往往环境的一个变化，如交通改道、学校搬迁，或社区规划改变，就会使"旺铺"变成"冷铺".这些变化也是投资者难以预测的。同时，投资商铺要密切关注环境特性与自身特性。这是商铺投资中风险大、要求高的地方。环境特性包括宏观的区域、地段、人流情况，目前值得注意的还有市政规划建设情况。有关工程附近的商铺会受到直接影响，商铺原来的"优等"地段和"劣等"地段可能对换。秘方4确定好目标收益空间价值升值收益实际上是商铺二手交易实现的卖价和初始买价的差额。商铺投资者创造最大商铺投资收益的方案，从形式上看是最大化租金收益和价值升值收益之和；这是一个数学求最大值的问题。但对于商铺投资者来讲，投资者需要对目标收益空间做出选择，是选择租金收益为主，还是价值升值收益为主，无疑将成为商铺投资者需要决策的问题。投资建议：租铺还是买铺，解决这个问题的最好方法就是确定好目标收益的空间和时间。秘方5控制"售后包租"的风险"售后包租"是商业地产惯用的刺激销售的方法。开发商往往在"售后包租"过程中抬高售价，用高额返回租金吸引投资者。可是，一旦开发商破产或者出现资金问题，其返租承诺或回报率将不可能实现，租金的预期就很难保证，届时投资者将蒙受损失。投资建议：既然"售后包租"行为是合同行为，应通过违约责任、担保等法律手段来防范合同风险。关注得房率秘方6投资商铺最终需要落实在产品上。选择合理甚至优秀的商铺产品，是投资成功的基础。如今，市场上的商铺产品很多，就投资类型来说，大致可分为商业街商铺、写字楼底商和社区商业三类；就项目的面积来说，分大、中、小三档。一般来说，社区商业由于有强大的住户支撑，选对商家类型，投资的回报基本是比较稳定的。就其他商铺而言，60平方米及130-150平方米两种面积的商铺，比较容易出租，且对投资者的资金压力也不会太大。另一个非常重要的就是，购房者要关注实际的得房率，一个售价3万元/平方