我国房地产信托的特点及发展我国房地产信托的特点及发展内容摘要:随着近几年房地产业的发展,我国房地产投资信托也得到了较快的发展,本文分析了我国房地产的发展及对策，并对房地产信托的特点做了简要的介绍，对完善我国房地产投资信托的相关问题作初步探讨。关键词：房地产信托、发展、特点、问题、对策一、房地产信托的概念房地产信托指房地产法律上或契约上的拥有者将该房地产委托给信托公司，由信托公司按照委托者的要求进行管理、处分和收益，信托公司在对该信托房地产进行租售或委托专业物业公司进行物业经营，使投资者获取溢价或管理收益。由于房地产的这种信托方式，能够照顾到房地产委托人、信托公司和投资受益人等各方的利益，并且在《信托法》目前已顺利实施的条件之下，具有很强的生命力。二、房地产信托的几大特征1、稳定的高收益由于它必须把90%的应税收入作为比例分配，因此它的收益率比其他股票综合收益率都要相对高一些。一般来说，它的年收益率波动范围在10%到17%之间，相对稳定。流动性强。由于多数房地产投资信托像其他股票一样，可以在证券交易所上市交易，与传统的以所有权为目的的房地产投资相比，因此它的流动性相对较强。2、能够抵御通货膨胀。作为房地产投资信托价值基础的房地产，具有很强的保值功能。一方面，通货膨胀来临时物价上扬，房地产物业的价值更是升值得很快，以房地产物业为资产基础的房地产投资信托股票价值也会随之上升;另一方面，在通货膨胀时期，房地产投资信托的收益水平也会比平时高，能够在一定程度上抵消通货膨胀的作用。因此，房地产投资信托是一种很好的保值类投资工具。3、面向中小投资者。由于房地产投资信托将投资者的资金集合起来投资于房地产，通过其特有的运行机制，使得一般中小投资者即使没有大量资本也可以用较少的钱参与房地产业的投资。房地产信托产品也是中小投资者唯一可以参与到房地产一级市场，参与直接的融资投资的渠道，而不是像以往一样把钱投入到房地产开发的二级市场中去，去分享日益减少的物业利润，因而是一种较为理想的投资工具，也符合国家的经济和产业政策。我国房地产投资信托发展过程中存在的问题房地产投资信托作为有效的投资手段可以活跃和刺激金融市场，作为融资手段又可以推动房地产业的发展，对于我国房地产业乃至整个国民经济都具有非常积极的意义三、我国房地产信托的由来为了防止房地产市场的隐患最终转嫁给商业银行，中国人民银行在2003年6月13日出台了新的房产信贷政策（银发[2003]121号[3]）；2005年银监会又出台212号[4]文件，进一步抬高开发商开发贷款门槛，这使得房地产开发企业真正感觉到过去单纯依靠银行贷款、自有资金、销售回款支撑的传统融资体系已不能适应现实需要，借助资本市场这个助推器、实现产业资本和金融资本的融合将是必然趋势该政策在房地产界引发强烈反响。我国目前可用作大众投资的渠道无非有储蓄、国债、股市、基金以及不动产五种，其中储蓄和国债虽然稳妥，风险较小，但收益率偏低，早已不能满足人们理财的需求。股市和基金统称为证券市场，我国证券市场的产品结构存在两大缺陷：第一是风险结构不合理，高风险产品占主要地位；第二，低风险产品品种单一，市场规模小，品种单调，因此同样不能满足广大投资者的投资理财需求。不动产虽然投资回报较高，但初始投资较大，变现能力较差，况且如今对不动产的调控越发严厉，因此也不适合大众投资。由于行业特性，房地产项目开发涉及资金往往巨大，如果没有金融机构的帮助，很难保持发展速度。而目前，政府监管力度逐步加大、银行房地产类贷款门槛不断增高、证券市场不确定因素增大，使得房产商通过银行、债券、股票等方式募集资金的难度越来越大，转向信托融资便成为房产商的自然选择。四、我国房地产信托产品的发展据调查数据显示，近年来房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈快速上升的趋势，大约70%的房地产开发资金来自银行贷款的支持，成为与银行业高度依存的一个行业。国家展开了一系列的宏观调控，银行一系列的政策性信贷紧缩政策，使得房地产融资渠道单一的缺点显露出来。于是，构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为当前我国房地产发展一个亟待解决的问题。我国的房地产投资信托正是由于国家对房地产公司信贷资金加强了管理，在政策高压下，房地产公司为了保证资金链条而与信托投资公司合作，从而推动了房地产投资信托的发展。从组织形态来看，我国的房地产投资信托都是契约型的，即信托投资公司推出信托计划，然后由投资者与信托公司签订信托合同，每份合同都有最低的认购金额。目前我国发行的房地产信托产品主要有两种形式：一种是贷款信托。信托资金用于贷款，与商业银行贷款基本相同，如中煤信托发行的“太阳星城贷款项目集合资金信托”，募集到的资金将以贷款方式专项用于北京市太阳星城金星园的开发建设；