国信地产成本管控节点概要目前，国信地产成本管理作业指引按照开发时间和节点划分为：《目标成本指导书编制作业指引》、《动态成本管理作业指引》、《项目成本后评估作业指引》，根据流程文件我们编制了《房地产项目公司开发工作流程示意框图》，将各个开发阶段成本管控工作内容以图表的形式更直观地反映。下面我根据这几个步骤的内容，对每一阶段成本管控工作内容及时间要求作简要介绍。目标成本的定义目标成本是企业预先确定的，在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标，是成本的控制线，是成本管理的基础。一、目标成本文件制订的步骤及时间要求（一）目标成本（启动版）1、编制依据：项目拓展阶段成本估算、土地实际成交价格、当地收费标准、当地类似项目指标；2、编制要求：由项目公司合约审算部牵头和汇总，研发设计部、营销策划部、投资发展部、财务部及其他相关部门参与编制，根据可行性研究报告，以及相关部门互动讨论确定的项目定位，经下属项目公司总经理审核，总部成本管理部组织相关公司、部门评审通过后，报公司总经理批准后，最终形成项目启动版成本测算，并自动成为项目策划阶段成本预控目标。3、上报时间：项目策划开始前4、成果文件：启动版目标成本5、数据组成：原则上项目开发成本仅编制到二级科目即可，销售费用、管理费用和财务费用编制到一级科目即可；（二）目标成本（方案版）1．编制依据：启动版目标成本、策划报告、当地收费标准、当地类似项目指标、人才机市场价格；2．编制要求：由项目公司合约审算部牵头和汇总，工程技术部、营销客服部、综合管理部、财务部及其他相关部门参与编制，根据策划报告，各部门对项目策划阶段成本测算进行修正和细化，经下属项目公司总经理审核，总部成本管理部组织总部相关部门评审通过后，报总部领导审批，最终形成项目方案版目标成本，并自动成为项目总规方案设计阶段成本预控目标；3．上报时间：总规设计前4．成果文件：方案版目标成本5．数据组成：原则上项目开发成本仅编制到二级科目即可，销售费用、管理费用和财务费用编制到一级科目即可；（三）目标成本（施工图预算版）1．编制依据：方案版目标成本、规划方案设计文件、当地收费标准、人才机市场价格；2．编制要求：由项目公司合约审算部牵头和汇总，工程技术部、综合管理部、营销客服部、财务部及其他相关部门参与编制，根据扩初设计文件，对项目扩初阶段成本测算进行修正和细化，经下属公司各相关部门和总经理审核，集团成本管理部组织集团各部门评审通过后，报成本分管领导、总部领导小组批准后，形成项目施工图预算版目标成本，并自动成为项目施工图设计阶段成本预控目标。此阶段可同时根据苏房投[2009]47号文件集中采购目录和房地产开发合同，提前进行合约规划工作。目前总部成本管理部已启动标准化合同工作。3．上报时间：施工图设计阶段4．成果文件：施工图预算版目标成本5．数据组成：原则上，所有的数据都必须编制到统一成本科目的最下层级，若原有的统一成本科目无法满足测算要求，还可以自行添加下一层级子目；（四）目标成本（执行批准版）1．编制依据：施工图预算版目标成本、施工图设计文件、当地收费标准、人才机市场价格；2．编制要求：由项目公司的分管领导组织评审，参与评审的部门包括：合约审算部、营销客服部、工程技术部、综合管理部、财务部等，并最终形成意见，经下属项目公司总经理审批后上报总部成本管理部；总部成本管理部收到下属公司的成本测算后，转发总部项目管理部、研发设计部、营销策划部、财务管理部等部门，各部门在一周内完成各对应审核部分内容的初审后；由总部成本管理部组织各部门和下属公司进行评审，若评审不通过，总部成本管理部将评审意见反馈给下属公司，由下属公司修改后重新上报，重新上报的成本目标经总部各相关部门评审通过后，最终由公司总经理签发执行，作为该阶段的成本控制目标；正式的项目目标成本文件报总部财务管理部备案；3．上报时间：总包招标完成后；4．成果文件；批准执行版目标成本5．数据组成：原则上，所有的数据都必须编制到统一成本科目的最下层级，若原有的统一成本科目无法满足测算要求，还可以自行添加下一层级子目；（五）目标成本测算原则1．目标成本测算必须应用总部统一测算表格（见附件），并体现量价分离的原则。2．目标成本的制订以项目的规划指标、建造标准以及项目公司各部门共同确定的销售交楼标准为基础，项目目标成本测算表必须附目标成本编制说明、详细的产品建造及材料部品标准说明及主要材料设备的目标成本分析。3．成本测算表中各成本项目的工程量，应根据已竣工的相似工程的结算分析得出的关联系数，由项目规划的基本指标（如建筑面积、基底面积、户数、单元等）推算得出，如按“窗地比”推算门窗面积，按基底面积推算屋面面积。