编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第页共NUMPAGES19页第PAGE\*MERGEFORMAT19页共NUMPAGES\*MERGEFORMAT19页底商底商，是指住宅的第一层、第二层。一般住宅特别是高层住宅的第一层、第二层销售都较为困难，其价位也较其他层位低，开发商通过转向做底商，价格可以卖得更好，同时小区的商业配套也得以解决。目前市场上，大盘社区因为有多而稳定的住户，商铺的经营胜算相对较高，投资风险相对小一些，其底商率先得到投资者青睐。底商的类型按市场划分随着更加多的住宅项目进行住宅底商的开发，开发商逐渐意识到住宅底商将具有的大潜力，但不同项目的竞争将成为今后住宅底商市场的主要话题，住宅底商项目市场运作将对住宅底商项目的成功发挥重要作用。一，思路型（概念型）二，规划型（有潜力存在一定风险）三，商圈型（在繁华的商业中心）按服务对象按照服务对象划分，可以将住宅底商分为服务于小区内部和服务于小区外部两种。有些住宅底商主要的客户对象是住宅社区里面的居民，而其他住宅底商则不仅将客户范围局限在住宅社区里面。对于大型的住宅社区，底商主要以社区内部居民为服务对象。在设定上要看小区业主的消费档次、消费需求、消费心理、生活习惯而设定。这样的店面相对来说投资少，风险不大，资金回笼也较快。对于服务于小区外部的，则应考虑周边商业情况、街区功能来确定底商功能。这样的HYPERLINK"http://baike.baidu.com/view/1071614.htm"\t"_blank"商铺应位于交通便利，商业中心。目前，在全国掀起了新商业地产开发高潮——底商开发，底商给开发商提供了一种全新的地产赢利模式，正在受到越来越多的开发商的热捧。传统住宅一般在底层需要设置较为宽敞明亮的主次门厅，以便业主的进出，同时提升项目的自身档次，利于销售价格、销售进度的执行。但如果底商的因素加入后，还是采用以上层住宅为主的规划设计方式，那么底商的面积、通透性能、商铺划分等方面都会受到影响，尤其是底商的黄金区域会被电梯井等上层住宅的公用设施所占据。在底商平均每平方米售价比上层住宅高出7000元RMB甚至更高的时候，这个底商的销售、出租价格只能低于市场的平均水平。这对于要将利润最大化的开发商而言，绝非利好消息。随着北京商业住宅市场的快速发展，使得与其配套的住宅商业得到了空前的发展时机。这其中又以服务社区为主的住宅底商发展的最为迅速和平稳，获得越来越多投资者的关注目光。为了使您能够对住宅底墒投资有更全面的了解，本刊向您介绍其投资方方面面：住宅底商投资分析商情因子(E)住宅底商的目标商情因子是E级，但是各类住宅底商商情因子会有以下变化空间：概念型住宅底商的商情因子首先为E级，主要以社区居民为主要客户对象，运做成功的话，可能提升到D、C级；潜力型住宅底商的商情因子为D级，主要以包括所在社区并跨社区的周边居民及客流为主要客户对象，另外，这类住宅底商随市场发展，其商情因子有提升到B，甚至A级的可能；商圈型住宅底商的商情因子有可能会达到D、C级，其主要消费者将包括周边居民，甚至区域消费者。从以上商情因子来看，我们并不能得出哪种住宅底商更有投资价值的结论，但可以判定的是：商铺投资者需要判断拟投资的住宅底商的商情因子的成长空间到底有多大，商情因子的成长空间将一定程度上决定住宅底商价值的升值空间。需要指出的是，不同社区的档次是不同的，所以尽管商情因子相同，但因为社区居住人口档次不同，消费能力会有天地之别，从而住宅底商的价值出现显著差异。客流量(Po)住宅底商的客流量主要来自社区居住人口及周边建筑的居住人口。商铺投资者在选择住宅底商时，需要谨慎判断哪个位置的铺面客流量最大、比较大，但需要注意的是，不能够将人流量错误的判断为客流量。“可视性”因子(Vi)住宅底商的“可视性”和整个项目的宏观布局都有关。住宅底商开发过程中，使尽可能多的商铺的“可视性”保持相当的、良好的水平，是绝大多数商铺价值得到提升的表现。很少出现因为部分商铺“可视性”低引起的销售难、出租难的问题。一个成功的住宅底商项目就是一个里面商铺的“可视性”最大化的项目。交通条件(T)住宅底商因为主要服务于隶属的社区，所以交通条件对商铺价值的影响不是很大。交通条件对住宅底商价值的影响比对商业街商铺、市场类商铺的影响都低。停车条件(P)住宅底商的停车条件依赖于社区自身的停车设施。考虑到可能吸引外部消费者，所以在依赖社区停车设施的基础上，开发商依然需要专门为这些住宅底商开设一定数量的停车泊位。鉴于餐饮设施是住宅底商的重要商户，而餐饮设施的规模有日趋增大的趋势，又因为餐饮设施对停车有相应的需求，所以投资者在选择底层