房地产成本核算指导管理办法1.目的：为强化成本管理，规范公司房地产开发项目成本核算，明确核算规则，特制定本成本核算指导管理办法。2.范围：本办法适用于地产集团内全资、控股子公司、分公司、项目部。3.职责：公司财务管理中心负责本规范的推行、解释、修改完善并检查执行情况；下属各核算单位均应在本办法指导下，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本、费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料。4.方法和过程控制4.1成本核算的基本程序成本核算的一般步骤依次如下：4.1.1根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。4.1.2设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。4.1.3按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。4.1.4将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。4.1.5编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。4.1.6正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，并结转完工开发产品成本。4.1.7正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本。4.1.8编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。4.2成本核算对象的确定4.2.1成本核算对象的确定原则4.2.1.1可售性原则：是区分是否作为成本核算对象的基本原则。如果某一产品可以对外出租、销售，则应当作为独立的成本对象进行成本核算。4.2.1.2产品差异原则：所开发的产品在建筑形式上存在明显的差异，并导致相应的成本差异较大，则需要分别作为成本核算对象；4.2.1.3售价差异原则：不同的产品售价存在较大的差异，则应当单独作为核算对象进行成本核算。4.2.1.4便于成本费用归集原则：确定成本核算对象时还要考虑成本费用归集是否方便。4.2.2成本核算对象的确定方法各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。4.2.2.1同期开发完成的项目，按独立别墅、联排别墅、多层洋房、普通多层、小高层、高层、超高层、独立商业、底层商业、写字楼、可售车位等不同可售产品类型划分成本核算对象。4.2.2.2成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。各期(区)再按4.2.2.1条确定本核算期内的核算对象。4.2.2.3同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。4.2.2.4核算对象的划分要便于合同的拆分和费用的归集，差异性小的产品可以合并作为统一的成本核算对象，尽量归属于4.2.2.1条中的某一核算对象类别中。如：14层高层和16层高层的建安成本差异很小，可统一作为高层类别来核算成本。4.2.3车位及地下储藏室的核算处理：4.2.3.1计容积率的地上车库（可售的情况）作为单独的核算对象。4.2.3.2地下、半地下及架空层车位应根据当地政府法规、项目销售承诺等具体情况确定是否作为单独的核算对象。通常情况下，如当地政府法规规定其可以销售（销售使用权），且在销售合同中明确其所有权归房地产开发公司所有，则应独立核算，具体核算办法参见4.5.3B条。4.2.3.3单独楼栋的可售地下储藏室，其成本归集到本产品类型中，该产品在销售收入计算时销售单价为住宅销售单价与可售地下储藏室销售单价的加权平均价。4.2.3.4人防地下室不论其是否作为车库或者是地下储藏室，均作为公共配套设施处理，成本全部摊入相应可售产品中；个别地区有当地政策允许其销售的，如果是车库则作为独立核算对象，参照4.2.3.2处理；如果是地下储藏室则参照4.2.3.3处理。4.2.3.5其他不可销售的，并作为公用的车位，不作为单独的核算对象，其成本作为配套设施处理。4.2.4会所的核算处理：4.2.4.1按商业报建的会所、对外出售的会所（产权移交给房地产公司以外的单位或个人）、开发商保留产权且对外经营的会所分类作为单独的成本核算对象，具体核算办法参见4.5.3C条。4.2.4.2明确约定所有权归全体业主的会所，则不作为单独的成本核算对象，按配套设施处理。4.2.4.3混合性质会所（部分可售、部分为配套）应根据其可售和不可收部分建筑面积分别按前述两种方式处理。4.2.5教育及其他设施的核算：4.2.5.1无偿将产权移交政府的、销售合同中明确约定产权归全体业主所有的教育及其他设施应按公共配套设施处理。4.2.5.2有偿移交政府的教育及其他设施，应作为独立的成本核算对象，核算成本中是否包括地价视购入土地时是否计入教育配套部分的地价