盘县体育场改建商业策划及营销建议案--延续600年的辉煌与梦想600年前的明朝时期城关镇就是云贵边界的一商贸重镇，几百年来一直是盘县的政治、经济、文化中心。二十一世纪来临，作为县级政治中心所在地的城关镇，因地势原因不能继续扩展发展，1999年县委、县政府决定搬迁红果。伴随单位企业的大量迁移，城关镇的发展也放缓脚步。就像休憩的老人。虽然红果开发区地势平坦、环境优美，但新城区的商贸还未成熟，也不可能替代这里。城关镇的人民信心并没有因红果的崛起而破碎，仍然坚强的推动城市的发展。密集的人群，喧哗的商业是他们信心的证明。红果的并不意味着城关的边缘化，恰恰相反，老县城涌动着时代的脉搏城关在催生着的新商业生命的诞生。梦想目录【第一部分】市场分析与项目分析一、盘县概况：总面积4056平方公里总人口118万2008年贵州经济强县第2位GDP154亿，银行存款余额125亿。二、盘县城关镇概况：600余年城市历史，总面积21.45平方公里，总人口10万余人。三、城关镇城市现状：四、城关镇房地产开发情况自1999年搬迁红果后，几乎无房地产方面投资。城市时间停留在20世纪。五、城关镇商业业态调查：超市、服装、副食品、美发、糕点、餐饮、灯具、数码、文体用品、音像、建材、烟酒、电玩、网吧、广告、书店、酒吧、药店、通信、鞋店、箱包、雨具、干果、日化、五金、小家电等……业态种类繁多，无总体发展规划导致业态内竞争强烈。业态处于低端阶段仅能满足市民生活基本需求，没有品质感。六、城关镇商业面积分割调查：商业主力分割面积16平方米——40平方米商铺面积分割合符普遍市场规律七、城关镇商业租金调查：商业主力租金阶段60元/平方米——160元/平方米租金价格偏高，表明租赁市场潜力巨大。八、城关镇商业出租率调查：商业气氛浓厚商铺空置率低，出租率约在98%左右。注：在低端商业经营周期里，转让高峰期的6月呈现如此出租率比较罕见。九、城关镇商业分布调查：商业基本存在于沿街住宅楼下，凌乱分布余道路两侧，集中式商业稀缺。十、小结：1、城市归属感强2、经济状况良好3、城市建设几乎停止建筑陈旧不堪4、商业气氛浓郁，但发展凌乱居民生活品质得不到保障5、投资需求积压已久急需释放6、消费要求提高商业急需升级7、政绩空白已久急需展现8、群龙已经无首急需龙头本案定位与分析一、项目商业类型性质确定二）类型分析1)定位思想实现城市质的突破率先导入复合地产功能概念(结合其优越的地理位置,新颖前卫的商业布局和合理的功能定位,以求通过有效地组织人流和物流及独创的经营方略,聚集商机,人气和财气,以此构筑一座集购物,休闲,娱乐,美食,文化等要素为特征的新型复合型商业地产.2)支撑点1)项目庞大的规模体量成为复合型商业的基础2)市民日益增长的多元化需求成为市场基础3)目前尚无其它可比项目的竞争使之弥补市场空白4)政府的重视成为项目的优势3）盘县城市形象缩影1)集购物,休闲,娱乐,美食,文化等要素为特征的新型复合型商业街区2)集盘县城市景观与人文特色大成,3)是盘县的城市形象窗口4)是盘县体验经济的前沿阵地5)是盘县市民的起居室及社区文化生活的共鸣体6)是盘县市民家庭休闲的聚集地7)是盘县及周边地区的商业核心及文化中心以上所描述的本案之功能定主要基于地产功能开发上的理性糅合,没有距离和时向的跨度,各种商业购物,生活休闲机能完善,来这里可以玩上一天,使房地产与商业,旅游观光,体闲娱乐,等融合起来,营造多元化的商业格局,完善商业酊套,打造多功能城市中心.一）零售业业态现状1、当前百货零售业代表——解放路天和购物商场、解放路A、代表目前城关镇集中式百货最高档次，中低档品牌为主。B、城关镇人民心中，要购物就去解放路，消费习惯已深入人心。C、经营商家组合显示多业态整合经营雏形代表发展趋向。D、竞争长期存在，促进行业发展与经营水平提升。二）餐饮业业态现状1、本区域基本无大型特殊餐饮，一般群众的外出餐饮消费主要还是集中在路边小型餐饮店。2、国内其他菜系及高层次餐饮几乎没有进入市场。3、目前餐饮分布不集中，呈零散分布，档次低。三）区域娱乐业现状1、受建筑年代的影响几乎无大型娱乐休闲场所。2、国内知名休闲、娱乐品牌店几乎没有进入。3、目前休闲娱乐场所分布不集中，呈零散分布，档次低。四）区域业态整体评价1、项目所在的位置（解放路）在城关镇的商业格局中将扮演更为重要的角色，其地位不可撼动，该范围将继续向周边发展，带动商业发展格局。2、本项目所处区域餐饮及娱乐产业分布不规则，在商圈整体范围内所占比重偏低。3、各业态组合不完整，缺乏集中规划。4、区域内整体消费环境较差。小结：【