市场调研的方法与分析——如何撰写房地产市场调研报告总述房地产市场研究是市场营销活动重要的组成部分，主要通过详尽的市场调查和分析，了解宏观市场及区域市场供需状况，把握国家政策对房地产市场的影响，预测市场走向，洞悉项目自身优劣情况和竞争形势，并最终确定项目的市场定位，从而指导项目的规划设计和市场推广。我们如何撰写房地产市场调研报告：1.市场调研的三个阶段；2.市场调研报告的撰写；3.市场调研的本意。1.市场调研的三个阶段1.1.前期准备1.2.正式调研1.3.结果处理1.1前期准备确定市场调研的问题及地域范围，并对调研目标进行初步分析，在此基础上制定调研计划（如方式及进度、信息的范围与种类、经费预算、组建队伍及人员培训等）。2.市场调研报告的撰写2.1.宏观市场部分2.2.区域市场分析2.1宏观市场部分2.1.1宏观经济发展状况与趋势分析主要分析国民经济走势、经济结构、产业格局及未来预测；社会总需求发展状况；投资、消费、进出口对经济拉动作用等。2.1.2房地产经济发展状况与趋势分析主要包含土地开发投资情况、项目供应分布、销售情况、价格走势、产品趋势等方面。2.1.3产业政策及市政分析与预测主要分析市政规划及其他与房地产发展相关的重大事项及产业政策。2.2区域市场分析本部分是对区域市场的项目进行纵向比较分析，首先解决供应市场“是什么”的问题，然后深入分析“为什么”，最后得出“怎么办”的结论。分析区域市场上产品的特征、价格、宣传推广、客户群、销售情况以及相互间的关系，弄清楚区域市场的整体情况，为项目的市场定位提供有力的支撑。2.2.1区域环境分析在对项目所在的区域进行市场分析前，首先分析项目所在地块以及周边的自然人文环境和市政、生活配套情况弄清项目自身情况及可借用的周边配套设施，然后再揭示整个区域市场的情况。2.2.2项目选择与分析方法说明2.2.2.1样本选择说明调研项目选取的依据，数据分析的原则和方法。为保证数据的全面性，区域市场分析采用普查法，根据项目开发的不同阶段和具体的要求，设定调查范围（如根据区域、开盘时间、项目规模、项目类型、知名度、项目价位、档次等）。2.2.2.1分析方法说明在调查范围确定后，制定具体的数据分析方案，并对数据分析的方法进行说明。根据对样本项目调研取得详细的资料，首先从供应、产品、价格、销售等方面对区域市场作纵向的分析，明确以下的几个问题：区域市场的总体供应量产品特点产品价格情况产品销售情况然后对有借鉴意义的项目从位置交通、社区规划、建筑设计、项目特色、销售策略等方面进行横向点评分析，更清楚地明确竞争对手的情况，找出成功项目对本案的借鉴之处。通过上述分析，提出本案的初步市场定位。2.2.3区域市场及产品分析2.2.3.1项目综合品质评价项目的品质如何，是客户和开发商关心的问题，位置交通、商务氛围、整体规划、户型、小区配套、楼宇配套、物业管理水平等诸多因素都对项目的品质产生直接的影响。常规的办法往往简单地依据价格进行品质的评定，缺乏客观性和科学性。为了能准确地反映各项目的综合品质并将其量化，并结合区域市场的自身特征，为本区域的住宅市场建立数学模型，对调研项目的综合品质进行评定。本系统以层次分析法（AHP）为基本原理，经过分析论证确定了决定住宅综合品质的相互独立的要素，用层次分析法确定其权重，然后运用德尔菲法对各项目各项要素综合评定打分，最终得出各项目的综合品质指标。有了这个量化的指标，就可以更为深入地考查区域项目的产品档次，进而发现市场机会点与空白点，指导本项目的产品设计。通过这一指标，还可以求出各项目性能价格比指标，深入分析产品品质与销售业绩之间的关系，为项目价格与销售策略的制定提供有力的支持。2.2.3.2供应结构与规模主要阐述区域市场项目分布及规模特点，分析各档次的产品的供应结构，哪一档次产品竞争更为激烈、未来市场的供应量及供应结构等问题。项目概况通过项目概况我们可以了解到样本项目的位置、开发商以及项目的开盘时间、入住时间等基本情况。然后，根据物业所在位置将调研项目分区，如核心区、外围区等，使以后的产品及价格、销售等分析可以根据划定的区域进行分析，使分析结果更加科学；也可根据项目的开盘时间将新老项目区分开，结合老产品更好地分析新产品各方面的特色。供应情况通过对区域市场供应量（包括项目的总建筑面积、在售面积及尚未售出面积即未来市场供应量）的统计分析，得出该区域现阶段市场供应情况及未来市场供应情况。2.2.3.3供应产品分析区域市场提供了什么样的产品？从整体规划、小区配套、楼型、户型、装修、物业等方面阐述，采用定性和定量相结合的办法