用pest分析法论目前房地产业的发展状况一、政治因素由于楼市调控政策不放松，未来一段时间，房地产不会大涨但也不会大跌。二、经济因素2012年6月以来一扫上半年土地交易数量和价格低迷的状态，出现地方政府堆地的现象，土地交易溢价率上升，甚至个别地方出现地王的现象，但房地产投资和新开工面积增速回落态势难以改变，会极大地影响中长期的房价地走势。三、社会因素由于我国人口众多，对住房的需求过多，导致房价呈上涨趋势，而且家庭结构趋于小型化增加了家庭单位数量，也从而引起住房需求的增加，进而导致住房价格上涨，还有就是现在人们消费心理趋于舒适方便，也就使房地产开发侧重于功能的完善和居住环境的美化，这既可能增加了开发成本也可能会提高住房的售价。四、科技因素科学技术对于建筑规划设计而言，是一种不可或缺的手段。建筑规划设计是否合理专业与开发商的科技思想水平有着极重的关系；其次传统工艺解决不了的某些问题，现代科技可提供保障，例如，如今的高楼大厦，超高层建筑就是依靠激光技术来保证其垂直度。科技支撑了建筑材料的进步，也使建筑材料得以不断发展。当然，没有现代科技就没有现代的智能、人性化住宅，例如科技提高了物业管理的效率，包括交通管理，存车管理，进一步为住户提供了方便，为他们的隐私保驾护航用波特五力模型分析房地产业1、同行竞争不厉害。表现为行业集中度低，区域性强、产品差异性大、成本差异大。2、进入门槛高、新进入者威胁小。即使有新进入者，大多数也选择在二、三线城市做起，“练摊”积累经验和资本。3、土地、建筑、装修、材料等供应商讨价还价能力弱。即使是控制着土地供给的政府部门，最终的定价权也是在房地产企业，他们不参与竟拍就会出现流拍，他们刻意出地王就会出地王。4、顾客讨价还价能力更弱。顾客唯一能讨价的方式就是找关系乞求到一个所谓的内部优惠价。5、几乎没有替代品。从大概念来说，住房基本上是没有替代品的，能替代的就是住天桥底下或窑洞；从小概念来说，商品房的替代品有小产权房和保障性住房。在目前的政策背景下，这两种性质的房产不可能真正威胁到商品房。