商品房认购协议的效力认定［案情］原告：张某，东营市东营区人。被告：某房地产开发公司。2008年6月份，原告张某与被告某房地产开发公司签订一份《认购协议》，约定由原告认购被告开发建设的商品房一套，协议对该套商品房的具体位置、楼层、面积、单价、总价、付款方式、违约责任等进行了详细约定。并约定在签订协议后，原告向被告支付60000元购房款。协议签订当日，原告向被告支付购房款60000元。张某于2008年7月份诉至垦利县法院称，原、被告之间签订的《认购协议》应当认定为商品房买卖合同，而被告至今未取得商品房预售许可证明，在签订《认购协议》当时被告亦未向原告明确告知无预售许可证明，因此该认购协议应由人民法院确认无效，并要求被告依据《合同法》的有关规定返还原告已经支付的60000元购房款并赔偿原告因此受到的经济损失。被告某房地产开发公司辩称，原、被告双方签订认购协议及支付房价款均经过双方认可，即使被告没有取得商品房预售许可证也不影响认购协议的效力，应当驳回原告的诉讼请求。[法律分析]对于本案中商品房认购协议被认定为商品房买卖合同，而该份买卖合同为什么又被认定为无效合同，其法律依据是什么呢？根据《商品房销售管理办法》第三条规定，商品房销售包括商品现售和商品房预售。对于房产开发公司应满足何种预售条件，我国《城市房地产管理法》及《商品房预售管理办法》均作出了明确规定。《城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。以上为开发商预售商品房所必须满足的预售条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。据此规定可知，本案中房地产公司在起诉前仍然未取得商品房预售许可证明，与张某订立商品房预售合同因此应认定为无效合同。对于无效合同，根据合同法的相关规定，已经履行的，应当通过返还财产、赔偿损失等方式使当事人的财产恢复到合同签订以前的状态，因此，法院依法判决被告某房地产开发公司返还原告张某购房款并加算同期银行贷款利息。［审判］垦利县法院经审理认为，原、被告之间于2008年6月份签订的《认购协议》，对原告所购买的房屋进行了详细约定，同时约定了房屋的单价及总价款，原、被告双方就购买特定房产达成了一致意思表示，因而该《认购协议》具备了相关法律规定的商品房买卖合同的主要内容，同时原告根据双方的约定支付了总房价款的30%即60000元作为购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，应当认定该《认购协议》为商品房买卖合同，但因该特定房产尚未建成，该《认购协议》实际应为商品房预售合同。经法庭调查，被告至今未取得商品房预售许可证，根据法律规定出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。故原告要求认定原、被告之间签订的《认购协议》无效的诉讼请求符合法律规定，应予支持。合同无效，因此该合同取得的财产应当返还，给对方造成损失的并应当赔偿损失，故原告要求被告返还支付的60000元购房款及赔偿374元利息损失的请求符合有关法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五项、第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决原告张某与被告某房地产开发公司签订的《认购协议》无效；被告某房地产开发公司于判决生效后10日内向原告张某返还购房款60000元，并赔偿利息损失374元。案件受理费1360元，减半收取为680元由被告某房地产开发公司负担。该案宣判后，双方当事人在法定期限内均未上诉，判决已生效。谢谢大家