第12章非收益性物业管理12.1居住物业管理概述１、按住户多少分（１）独门独院型主要指别墅，而且这类建筑通常带有大小不等的花园。联体式和独立式之分。（２）多住户型主要是指多层或高层、拥有多家住户的建筑。多住户住宅通常又可分为以下几种：（五种）１）平房住宅。其形式一般是以若干单房间组成的。如“三合院”、“四合院”２）无电梯多层住宅。通常是在城市或郊区相对集中的住宅区内，我国９０年代前建造的住宅大多是这样的，一般只有５、６层，最多７层。这类建筑管理没有多层有电梯的复杂，收取的物业管理费也比较低。３）高层电梯住宅。多为中高层建筑，一般面积大、住户多居住人口集中和设备设施复杂专业化程度高等特点。这类建筑大多在８-１８层以上。４）智能化住宅。智能化大厦是指人们通过促使建筑物的家够、系统、服务、管理四个要素之间的相互联系达到最佳，而提供的一个投资合理、高效运作及舒适、方便的环境。５Ａ或３Ａ分别代表什么意思。Ｐ２１７５）公寓式宾馆住宅。这类建筑的设备设施都是先进的，一般地处黄金地段。２、按投资建造者分（１）直管型住房又称是单位自管住房指我国住房制度改革以前，由住户所在的单位投资健造分配给职工的物业，其所有权归住户所在单位所有。由于长期以来我国单位自管公房一直沿用政府统包、统管的计划体制和不讲核算的运算体制，致使直管公房大多有房龄老、设施差又破损严重和住户不成套使用的特点。目前我国饿直管住房的管理实行由单位委托物业管理公司管理的方式。而且，我国现在很多住户已经从单位处以成本优惠价购买了所居住的物业，成了售后住宅。（２）协作共管理型住房协作共管理型住房是指我国住房体制改革以前，一些单位联合出资建造的，分配给职工居住的物业，其所有权归单位所有，由各单位共同管理，是多用户型的物业。（3）经济适用住房经济适用住房就是面向低收入家庭的，由政府支持建造的用于住房解困的物业。也可以理解为是指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房。是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的实用效果，而不是降低建筑标准。注意：这类住房因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。随着时代发展，经济适用房的适用性也会发生质的变化，即随着经济发展水平的提高而不断的提高住房质量。商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以赢利为目的，按市场规律经营的房屋。它有别于各地政府为解决住房困难，实施”安居工程”而建造的”安居房“、“解困房”、“解危房”，从1998年年底开始兴建的经济适用房也是特殊的商品房。从销售看，商品房又分现房销售和期房销售；从销售对象看，分内销售品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。各家庭享受的住房资助金额根据各家庭原有的住房面积和贫困情况不同而不同。这类住宅的管理一般收费低，更多体现的是社会效益。这诶住宅也可以实行业主租户自营式物业管理，就是居住小区的物业管理，既不由房地产开发公司、也不专门聘请物业管理公司负责，而是由楼房业主或租户自己负责管理。3、提高居住物业管理服务水平的方法途径（1）寻找理想的住宅经理（2）提高日常的维修管理与服务水平12.2居住小区管理（１）居住小区的功能１）居住功能；２）社会功能；３）服务功能；４）经济功能；（２）居住小区的特点１）住宅结构具有整体化和系统化；２）居住小区具有建设集中统一化和功能多样化的特点；３）居住小区具有产权多样化的特点；４）居住小区具有社会化的特点；（住宅小区具有系统性；小区功能多样性；住宅产权多元性；小区的现代社会性）２、智能化居住小区概述（１）智能化住宅和智能化居住小区的概念１）智能化住宅；是指将各住户家中的各种与信息相关的通讯设备、家用电器和保安装置，通过家庭总线技术连接到一个家庭智能化系统上，进行集中的或异地的监视、控制和家庭事物性管理，并保持这些家庭设施和住宅环境的和谐与协调。２）智能生态住宅；３）智能化居住小区；（２）智能化居住小区系统智能化居住小区系统包括安防、物业管理、通讯系统、家庭智能化系统等。１）安防系统；２）家庭智能化系统；３）通讯系统；综合布线；计算机网络及服务；有线电视与卫星接收系统；（３）智能化居住小区系统的发展趋势１）建筑材料的智能化；２）保暖散热自动调节；３）卫生保健细心周到；４）噪声消除静悄悄；５）安全防盗具有保障；二、居住小区管理概述１、居住小区管理含义（１）概念指对新建居住小区和老新村、老城区的整个区域管理，也是对整个区域内的居住行为的管理。具体见书Ｐ２２２-２２３（２）居住小区管理的特点１）综合性；２