第六章建筑市场、招标投标与合同管理6.1建筑市场与建筑企业的经营方式6.1.1建筑市场的概念及特征一、建筑市场１、概念：狭义的建筑市场：以建筑产品为交换内容的场所；广义的建筑市场：建筑产品供求关系的总和。无形市场：没有固定交易时间和交易地点，交易行为没有特定的规范和程序可以遵循的市场。有形市场：有固定交易场所和交易时间，提供从建设项目报建、信息发布、招标文件准备和发售、资格审查、踏勘答疑、评标定标监督与执行，直到合同商签、公证备案等一系列服务的市场。2、建筑市场主体：发包方：业主方，现在实行建设项目法人责任制，对其行为进行规范。承包方：建筑业企业、设计单位等中介服务机构：受发包方、承包方或政府委托，对工程建设进行估价、咨询、代理、监理等智能服务，并取得服务费用的中介组织。主要有：3、建筑市场客体：市场交易对象，可以是有形的产品，也可以是无形的服务。二、建筑市场的特点(1)没有商业中介人，建筑产品的需求者和生产者直接进行交易活动。(2)在建筑市场中，交换关系的确立在产品生产之前。(3)与一般商品的交换相比，建筑产品的交换过程很长。(4)建筑市场具有显著的区域性特点。(5)建筑市场中的竞争较为激烈。(6)建筑市场中的风险较大。6.1.2建筑企业经营方式的发展１、概念：是指建筑企业向用户或服务对象提供产品或服务的方式，也是组织建筑生产活动所采取的管理方式。（承发包方式）第一阶段（14世纪前）：由业主直接组织雇佣工人进行工程营造；第二阶段（14～15世纪）：营造师出现。作为业主的代理人，营造师管理工匠，并承担设计工作；第三阶段（15～17世纪）：建筑设计师出现，承担设计任务；营造师管理工匠、组织施工；第四阶段（17～18世纪）：承包企业出现。业主作为工程项目的发包者，通过经济合同与作为施工者的承包企业相联系；建筑师负责规划、设计和施工监督，并且是业主与承包企业之间纠纷的调解人；第五阶段（19～20世纪）：进入19世纪和20世纪，出现了总承包企业，并已形成了较完整的总包—分包体系，逐渐产生了以承发包为主要特点的多种经营方式。其中，建设项目工程总承包成为承建方式的主流。经过近一个世纪的历程，工程总承包经营方式又有了丰富发展，出现了诸如交钥匙方式（承包商完成项目的设计、采购、施工、试车验收等工作，竣工后业主接过钥匙即可使用），BOT方式（建设——经营——移交）等多种形式。分类方式6.2建筑企业的招标投标与投标报价策略6.2.1招标投标的概念与招标方式1．招标投标的概念工程建设招标：招标人在发包建设项目之前，公开招引或邀请投标人，根据招标人的意图和要求提出报价，择日当场开标，以便从中择优选定中标人的一种市场经济活动。工程建设投标：工程建设招标的对称概念，指具有合法资格和能力的投标人根据招标条件，经过初步研究与估算，在指定期限内填写标书，提出报价，并等候开标、决定能否中标的市场经济活动。2．招标方式6.2.2工程项目施工招投标程序6．编制、发出招标文件建设行政主管部门接受招标文件澄清、修改备案13.招标投标情况书面报告及备案6.2.2工程项目施工招投标程序2．招标阶段的主要工作内容从发布招标广告(投标邀请函)开始,到投标截止日期为止的期间称为招标投标阶段。（1）招标公告（投标邀请书）发布;（2）资格预审;（3）发售招标文件;（4）现场考察;（5）投标预备会（招标答疑）;（6）投标文件的递交。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，招标人应当拒收。3．决标成交阶段的主要工作内容（1）开标;（2）评标;（3）定标;(4)发出中标通知书并签订合同。招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得另行订立背离合同实质性内容的其他协议。报价策略6.3建筑企业的合同管理与索赔6.3.1建筑企业合同管理建筑企业合同管理主要是依据工程施工合同所组织的各项管理工作，包括合同订立前的管理、合同订立时的管理、合同履行过程中的管理、合同发生纠纷时的管理，重点是在工程合同的订立、变更、履行过程中的合同管理。(2)发包人的合同管理：签订前管理：在招标文件中确定严格、周密的合同条款，以保证招标采购的意图得到满意实现。谈判签约管理：与中标人就具体合同条款进行谈判（在风险分析的基础上），最终签约。合同履行管理：按合同履行应尽义务、享有权利（全面检查承包人的合同履行情况，对已完部分进行验收认定，直至保修期结束），全过程进行合同资料管理。(3)承包人的合同管理：签订前管理：根据自身实力、企业的经营战略、市场状况，考察招标项目的特点和要求、发包人的资信等状况，作出投标项目决策。获取投标文件后，组织人员对其进行全面分析和正确理解，准备