旭辉·朗香郡项目营销策略报告2010.4CONTENT项目解读项目市场定位价格研判企划推广的目标与任务推案策略序——徐汇区、浦江畔、华泾板块旭辉·朗香郡即将登场一、区位认知本案地处外环外，毗邻龙吴路主干道和徐浦大桥、黄浦江；位于徐汇区，与闵行区相近规划中本案区位——徐汇、外环外、华泾、滨江板块楼盘名称:项目解读——案例：徐汇新城楼盘名称:长桥·徐汇新城项目解读——板块案例：印象欧洲项目解读——板块案例：印象欧洲项目解读——板块案例：印象欧洲108平方米3房项目解读——板块案例：印象欧洲项目解读——板块案例：印象欧洲板块——过往处于空白，大盘启动聚焦关注项目解读——品类竞争板块板块产品——3万㎡多层花园洋房，创新高附加房型Strange优势Weakness劣势Opportunity机会Treasure威胁Conclusion小结Conclusion小结3、板块目前的知名度不足，无亮点；本项目3万方的体量、152套难以形成较大的影响力；而随着永新“印象欧洲的”大盘启动，板块的知名度将提升，本项目可借势而起，事半功倍。徐汇滨江·首席花园洋房宏观市场本项目在2010年下半年宏观市场走势不确定的时间入市，并且要在三个月内达到100%的销售指标，在价格制中应当更加的稳妥、谨慎。价格研判——定价思考外环外沿线楼盘的公寓价格区间在16000——22000元/㎡之间，价格范围、落差较大。项目所处的外环线西南角价格明显高于其他区域，与本项目相邻的外环沿线项目的公寓价格区间在21000——22000元/㎡之间。环间价格梯度品类比较法环间价格：公寓类产品：21000-22000元/㎡区域价格：公寓类产品：16000-25000元/㎡营销关键词硬性的优势，看得见，且容易被同区域的竞争楼盘所争夺和左右。如何提炼一种无可替代的项目形象作为载体是思考的关键。在价值构成中，对于本项目而言，区位、交通、区域规划以及生活和教育资源，都属于板块内楼盘共有的价值体系。在后续推广过程中，项目本身的产品价值以及开发商的服务品牌，以及融合滨江板块的大区域优势是项目推广的核心价值所在价值点一：徐汇滨江融合国际大都会风格的高尚之地项目核心价值POINTOFVIEW价值点三：丰富居住空间高附加值洋房项目核心价值POINTOFVIEW本案最强有力的支持点徐汇滨江之尚，英伦臻品洋房滨江之尚，洋房里的精致年华推广重点：旭辉品牌及花园洋房文化的渗透，从产品的功能性与附加值、花园洋房的空间享受、阶层的心理需求及潜在的投资爆发力着手，逐步建立早期客户对产品的欣赏度和板块的市场认识度，产生对项目的兴趣。推广主题拟定珍藏徐汇滨江，宠爱精致的英伦生旭辉再造花园洋房传奇推广重点：逐步形成热盘效应，建立口碑及舆论渠道、明确并锁定主力圈层。建立“滨江花园洋房”的形象，精确项目定位，明确销售目标。通过前期的媒体来人来电等数据分析，进一步锁定客户，制定策略。推广主题滨江风尚，朗香郡华丽绽放天高院阔，苑创生活推广重点：迅速去化，维系已经形成形象，增强对产品全方位，多角度的宣传，牢固树立项目对客户内心的憧憬，吸引来人来电。后期进行客户维系。系列客户通讯（直投方式）目的：维系客户，增加投资者信心参与：已购和意向客户内容：传达销售信息，市场热点和产品价值分析等。类别类别一、项目销售房源概况前提：2010年下半年市场趋势不明朗紧邻正在销售的印象欧洲项目目标：开盘后三个月完销宗旨：平开平走、充分蓄水、择时一次引爆销售理由：项目体量较小，房型较单一，受到紧邻项目制约方式：弱化印象欧洲项目对本项目销售的影响，须做到“三错位”原则：产品错位（目前已确定毛胚交房，主力户型130-140M2）总价段错位（针对印象欧洲90-150M2之间的空白）开盘时间错位（与印象欧洲各推案时间错开）本项目采用一次引爆销售，开盘前的蓄水准备工作极其重要，直接影响到项目销售成功与否。重要时间节点四、资金回笼预计TheendThankyou