商业需求量预测1商业实现法基于现有商业经营情况，通过平均坪效值对商业体量进行预测2需求预测法基于未来新增人口和人均商业面积进行预测1、商业实现法估算深圳市2020年的社会消费品零售总额，通过商业平均坪效值（反应单位商业面积产生的消费额）预测2010-2020年新增商业体量为1555万平米2001-2008年深圳社会消费品零售总额（亿元）2500?2000?1500?1000?500?0?2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年?深圳社零总额120001000083498000600040002000020092010201120122013201420152016201720182019202057.1%?1915?1671?1438?802?915?2252?60.0%?50.0%?40.0%?30.0%?商业面积＝区域商业零售总额/商业平均坪效值时间2004年2007年2020年平均坪效0.941.473.8年平均坪效增加值609?16.3%?14.2%?13.2%?13.2%?690?20.0%?16.2%?14.6%?17.6%?10.0%?0.0%?增长率1085095177323uu0.182009-2020年深圳社会消费品零售总额预测（亿元）通过2004-2007年坪效值计算，每年平均坪效值增加0.18以每年增加0.18的速度估算，2020年深圳市平均坪效为：3.8万元/平方米利用公式计算得到，深圳2020年的商业面积约为：2855万平米25672927333638044336494356356424u历年稳定社会零售总额平均增长率14%，以此增长率计算，到2020年，社会零售总额为10850亿元目前深圳市商业面积约为：1300万平方米预计新增商业总量为：2855-1300=1555万平方米2、需求预测法按照深圳市未来日常消费人群数量的估算，预测商业新增体量为1416万平方米1000?800?600?400?0.045?4.15%?0.04?3.42%?0.035?3.37%?0.03?3.03%?2.96%?0.025?2.17%?1.97%?0.02?1.77%?828?846?861?878?0.015?725?747?778?801?0.01?0.005?0?2000-2008年深圳常住人口（万人）商业面积＝常住人口×人均商业面积701?200?0?人均商业面积预估uuu目前上海人均商业面积为2.3平方米目前深圳人均商业面积为1.28平方米一线城市人均商业面积一般为1.0-1.5平方米200020012002200320042005200620072008?常住人口增长率14001200100080060040020002009201020112012201320142015201620172018201920202009-2020年深圳常住人口预测（万人）1044107096999310189009229461097112411521181u专家预测2020年深圳人均商业面积达到上海目前水平，为2.3平方米计算得到深圳2020年商业面积约为：2716万平方米u按2%的增速计算2020年深圳常住人口为：1181万人目前深圳市商业面积约为：1300万平方米预计新增商业总量为：2716-1300=1416万平方米商业需求量总结：综合两种预测方法，2010-2020年，深圳新增商业需求量达1486万平方米商业实现法1555万平米p2010-2020年深圳市商业的新增量将达到1486万平米需求预测法1416万平米