物业管理第二章物业管理的组织形态与特征学习目的第一节物业管理的组织形态《条例》实施以前，大多采用业主委员会制度，代表全体业主行使有关物业管理的权利。《条例》实施后，确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度。1、业主（2）业主的权利与义务2）业主的义务2、业主大会（2）业主大会的设立1）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；2）制定、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；3）选聘、解聘物业管理企业；4）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；5）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；6）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。（4）业主大会会议2）首次业主大会的筹备3）业主大会的召开形式4）业主投票权的确定5）业主大会的召开与决定5）业主大会的会议类型3、业主委员会业主委员会是业主大会的执行机构、在业主大会授权下进行工作，并向其负责。《条例》规定了业主委员会的五项主要职责：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。监督业主公约的实施。业主大会赋予的其他职责。（四）业主委员会的成立（五）业主委员会会议业主大会筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议。除了首次业主大会会议外，业主委员会是业主大会会议的法定召集人。业主大会与物业服务企业是委托与被委托的关系。业主委员会与物业服务企业是委托与合作并存的关系：一方面，业委会要听取业主的意见，监督物业服务企业；一方面，业委会也应提醒和要求广大业主履行义务，配合物业服务企业的工作。业主委员会应当做好物业服务企业和业主之间的沟通工作。（七）业主委员会委员的资格终止1.业主委员会委员名额分配()A.取决于业主大会选举结果B.取决于筹委会推荐结果C.取决于业主在该物业中所拥有的业权份额D.取决于业主推荐情况2.业主自治的关键是业主大会、业主委员会对物业管理企业具有()A.选聘权和解聘建议权B.解聘权和选聘建议权C.选聘权和解聘权D.否决权案例分析停车丢车案例归纳：1、主管部门核准营业收费的停车场，本身就有保管义务，主管部门检查未有安防，消防措施，不允营业。2、物价部门未核准收费标准，收费违法。3、单独签订特约服务事项，可以免责：单方格式合同无效。4、有保管表示行为（扣证、换牌、给票据等），牌未丢、票未做记号丢车，需负责任。5、给人印象明确是无人看管的收费停车场，责任反而小。提供方便的临时停放点，不收费，不看管（最好提醒），丢车可以不赔。二、物业管理公司有限责任公司：1、股份有限公司是独立的经济法人；2、股份有限公司的股东人数不得少于法律规定的数目，如法国规定，股东人数最少为7人；3、股份有限公司的股东对公司债务负有限责任，其限度是股东应交付的股金额；4、股份有限公司的全部资本划分为等额的股份，通过向社会公开发行的办法筹集资金，任何人在缴纳了股款之后，都可以成为公司股东，没有资格限制；5、公司股份可以自由转让，但不能退股；6、公司账目须向社会公开，以便于投资人了解公司情况，进行选择；7、公司设立和解散有严格的法律程序，手续复杂。1、总则。主要包括公司的正确命名（全称）、地址等2、企业的经营宗旨。3、经营范围。4、公司的经济性质及组织形式。5、注册资金。6、公司内部的组织结构。7、财务会计制度。8、利润分配方式。9、职工录用方式、待遇、管理方法。10、企业各种规章制度。1、根据有关法规，并结合实际情况制定管理方法。2、依照物业管理委托合同和管理办法对物业实施管理。3、依照物业管理委托合同和有关规定收取管理费。4、有权制止违反规章制度的行为。5、有权要求业务委员会协助管理。6、有权选聘专业公司承担专项管理业务。7、可以实行多种经营，以其收益补充管理经费。1、履行物业管理委托合同，依法经营；2、接受业主委员会和业主及使用人的监督；3、重大管理措施是应提交业务委员会审议批准；4、接受行政主管部门监督指导；5、至少每6个月向全体业主公布一次管理费用收支账目；6、提供优良生活工作环境，搞好社区文化；7、发现违法行为要及时向有关行政机关报告；8、物业管理委托合同终止时，必须向业主委员会移交相关资料和本物业的公共财产。（一）房地产行政主管部门《条例》规定：“国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动和监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。”