运用相关公共政策学知识浅析我国房地产政策有效性的分析方法钱冰清（经济管理学院金融104班16310426）前言：公共政策评估即按照一定的标准和程序，对公共政策的效益、效率和价值进行评价，从而为决定政策变化、政策改进和制定新政策提供依据，以提高政策效果。公共政策评估是公共政策过程的一个重要组成部分，它对于改进政策系统和提升政策执行能力具有重要意义。而针对近年来我国房价持续增长，居高不下的经济热点，本文将在前人研究的基础上，对我国房地产政策有效性的分析方法进行总结和探讨，从而为提高我国房地产政策的执行能力、改善我国房地产政策的政策效果提出一定的建议。关键词：房地产政策有效性评估分析简要阐述近年来我国房地产政策的改革回顾我国房地产市场可以发现，虽然该市场发展的时间并不长,但调控政策频出,而且变动非常大。近年来，我国房地产政策基调反复变化，我国房地产政策的导向可以分为四个阶段：第一阶段：1998-2002年，该阶段的政府采取了一系列措施支持房地产发展，包括房贷实行优惠利率、延长贷款期限等。这些政策改革、完善并促进了房地产。第二阶段：2003-2007年，为连续调控阶段。通过采取二套房贷首付从20%提高到40%、执行1.1倍利率等“管严土地，看紧信贷”，抑制房价过快上涨。第三阶段：2008-2009，为放松借贷，鼓励发展阶段。通过利率七折、改善型住房贷款享受首套房优惠以及税费减免等政策支持房地产的发展。第四阶段：2010年至今，为严厉限购，加大调控阶段。该阶段通过限购、房地产税、首付不得低于60%、既认房又认贷等政策抑制房价过快上涨。个人总结：纵观1998年至今我国的房地产政策可以发现，政府宏观调控时松时紧，摇摆不定，并且房地产政策的出台常常过于突然，调控又十分剧烈，这些都加剧了我国房地产市场的动荡和不稳定性。事实上，中国历次房地产的调控目标都泛泛而谈，并没有加以切实明确和界定。因而笔者认为，总的来说，近几年中国房地产政策的宏观调控离真正实现房地产产业健康发展，促进民生改善和经济发展的目标还有较大差距。那么，如何从各次改革中得出失败的教训，为今后房地产改革作出长足贡献成为我们面临的重大问题。这就需要对历次房地产的改革进行有效性的评估和分析，从而总结出存在的问题与缺陷。下面就简单论述一下笔者通过查阅文献，搜集资料得到的一些房地产政策有效性分析的方法。我国目前对于房地产政策有效性的研究方法及相关结论基于资产组合理论的房地产政策有效性研究资产组合理论中，有效组合是指在一定收益水平风险最小的组合，或者说是在一定风险水平收益最大的组合。该理论表明大多数投资者选择将不同的资产进行组合投资，即投资者在追求利益最大化的同时也追求风险最小化。该模型对房地产政策调控有效性分析的基本思想是观察政策对最优组合点的影响，而最优组合点的变动可以在一定程度上反映市场投机需求的变动，以观察政策打击投机需求的效果，从而得出各个政策工具对于房地产的影响。该理论发现：eq\o\ac(○,1)房地产政策中货币政策是最容易实施和实施效果最好的，也是政府宏观调控的利器。假设利率上升100个基点，为6.715%，经计算可以得到房产的比重下降了17.8%，但是需要注意的中央银行的利息率调整一般不会一次大幅度的调控100个基点，所以货币政策中的利息率工具调控作用十分有限。（数据通过参考文献得出）eq\o\ac(○,2)房地产政策中的税收政策。我国的税收大部分都是流转税，在房地产价格上涨中国家没有分得利益，税收调节贫富差距的功能没有很好的发挥。此处分析作为一种典型资产保有税的物业税。研究发现按照发达国家和地区物业税征收标准为1%，房地产资产的收益下降为0.103，则房产在资产配置中比例为2.7851，与物业税开征之前下降1.74%，说明物业税的开征对房地产投机抑制能力并不强。（数据通过参考文献得出）eq\o\ac(○,3)行政手段对房地产政策的调控。政府能够正确引导投资者的购房需求，使投资者建立正确的风险回避意识，摒弃过高的房地产升值预期，投资者的风险回避因子γ上升到2，房产的比例下降近50%，说明提高投资者的风险回避意识能很有效的降低投机需求。（数据通过参考文献得出）2、基于政策动态一致性理论分析房地产政策调控的有效性政策的动态一致性指的是，一个政策在制定阶段应该是最优的，假设没有任何新的信息出现，该政策在制定之后的执行阶段也应该是最优的；如果一个政策只是在制定阶段是最优的，而在执行阶段并不是最优的，政府就不会有积极性真正实施这项政策，理性的私人部门也就不会相信这项政策，则该政策不具动态一致性。通过研究该理论发现，在我国房地产调控的四个阶段中，政府具有明显的相机抉择特性。我国房地产政策的调控不是夸大房地产产业对于经