住宅产品线——房地产企业的产品线开发传统开发理念：通常都是开发商获取到土地再做产品（住宅）设计，其开发周期以及因此产生的时间成本较大；产品线开发理念：可以基于土地相关属性，在获取土地前就把产品模块制定好，拿到土地后进行快速组装复制，节省成本。澜德咨询公司研究表明，当企业的产品标准化率达到40%时，投资杠杆率可提高到1:4，开发周期可缩短15%，开发成本可降低5%，净利率可提高10%（从20%的平均净利率提高到30%）；当产品标准化率超过60%，净利率甚至可提高20%——是差异化开发模式下平均净利率的一倍。另外，推行标准化产品线开发更可从根本上降低投资风险和管控难度，提高运营效率。住宅产品线——产品线标准化第一级产品线标准化是建立在客户细分研究基础之上，根据消费群体的细分，对其社会角色、家庭角色、个性特征等共性特征进行归纳研究，从而得出这一群体对产品及服务特性组合共性化的偏好、选择动机及需求特征等。当前大部分房开企业还处在项目开发为主的产品导向阶段和市场细分定位的市场导向阶段，而万科从土地到产品的过程中以客户因素为主导，明确的土地决策为基础，辅以强大的产品设计能力。真正的进入以基于客户细分下的客户价值与需求导向阶段。灵活运用客户定位细分的工作思路，以满足彼此可以识别、彼此之间有差异、贯通所有环节的要求。大家有疑问的，可以询问和交流首先按客户支付能力，将客户细分为富贵之家、主流市场及务实之家客户划分——收入特征万科将客户细分为5大类、11小类，各细分客户代表不同客户价值客户细分及描述|社会新锐客户细分及描述|健康养老客户关注点分析|关注点客户关注点分析|建筑类型客群分类由此，五种客群的关注点可以归纳如下划分产品线3房2卫、3房1卫、2房1卫是主要的选择。对于富贵之家，3房2卫、4房2卫为主流选择青年持家、孩子三代对3房2卫的选择比例更高，孩子三代同时对3房1卫也需求较高被访者预期的住房面积在80～90M2左右，并呈正态分布。富贵之家显然需要更大的面积，平均达130平米，19％要求144平米以上。此外，青年持家、孩子三代因家庭人口数多而相对略大的面积，大约大10平米左右。总体而言，消费者对8-12层的小高层没有抗性，对13-17层的中高层以及18层以上的高层也基本没有抗性。富贵之家则更倾向于高层住宅及少量别墅。以城市配套、土地位置、交通条件、自然与人文环境等土地属性将地块划分为四大系列，再以项目位置、客户需求分为8个产品品类共八种品类，全生命周期。根据地块品类与客群特点的细分结果以及聚类，即可确定相应的产品类型，而产品类型的具体指标包括不同客群的比例、主力户型、建筑类型与核心价值点等内容TOP系列|品类的划分万科的产品线发展历程上海万科的产品线——住宅产品线高性能健康住宅产品线  万科幸福系产品线，是万科2012年研发的高性能健康住宅产品线。针对青年群体购买力有限、关注性价比，同时不忘追求生活品质等需求，打造出全面升级的新一代标准版城市主流住宅。拥有万科金街或万科红等级的社区商业配套。幸福系产品是为首置首改的普通家庭准备的，设计面积在75-130平米之间。住宅产品线>>万科幸福系住宅产品线>>万科幸福系住宅产品线>>万科幸福系住宅产品线>>万科幸福系住宅产品线>>万科幸福系住宅产品线>>万科幸福系规模化社区，多元化国际生活。万科国际系，为年轻人打造宜居的生活之外，上海万科还始终践行着“造城”的使命。以万科海上传奇、万科城为代表的国际系产品，致力于为居住者打造功能齐备、接轨国际的成熟生活社区，丰富的产品线，覆盖家庭全生命周期，辅以成熟完善的商业配套及教育资源，助长成长型家庭及精英商务群体，享受多元化的国际生活。同时，万科国际系通过集约利用和创造资源，使得家不再是90平方米的概念，而是整个住区，万科项目所在之处，区域发展快速成长，区域魅力绚丽绽放，真正实现造福上海的城市梦想。万科高端翡翠系：时代在进步，城市在改变，万科也在转变。三大高端翡翠系产品，作为第四代高端住宅集30年之大成，雄踞上海城市精华地段，创造出符合城市性格的质感居住生活。针对国际化高端人群的万科翡翠公园，将打造一个突显国际主流精英文化的综合性大社区。我们把纽约大都会的国际感与公园生活的舒适感移植到住区，结合万科擅长的文化底蕴和人性关怀，赋予项目国际社区的生活感。54%的公园绿地，4个层级、7种类型的开放空间，形成了公共空间与城市生活的完美结合。入口设置公园大道、城市庆典广场、中区为集中商业和风情商业区街，组团绿化穿插其中，结合中环城市天际线，产生丰富的城市意象。旨在打造万科首个公园主题的国际综合体，定义国际公民高尚人居典范。万科翡翠别墅则倡导了大家族的生活方式，打造了满足高端人群全家共享的多元化、个性化功能空间。约27米极致面宽亲地大宅，不仅引入引入更多