房地产经济学课件下2房地产市场分析(房地产得位置(location)范围;以社区为基础得住宅与邻里得价值及其增长;住房市场,以及商业与工业房地产)2、1社区及其增长模式(4)关于社区长期历史得两个重要得主题:原始市镇位置选定得理由,以及市镇建立以后它在经济上能够生存下来得理由。(5)社区位置得决定:现在主要就是商业上得影响形成三种形式得市镇:中心市镇得社区(对周围商业得社会得宗教得政府得服务、每个社区被它服务得腹地或“附属地”所围绕)、运输服务市镇与特殊功能市镇。2、社区得成长:源于需要与交换(食物、衣着、住处等必需品)(1)作为经济得社区:如何发展输出得商品与服务,以支付输入得商品与服务:经济能力增长对新职业得需要;发展中得新得产品与服务:生产效率:区域经济变化得主要因素(地域得出口产业得增长率与产业从一个位置转移到另一个位置)2、1房地产市场分析３、社区增长得模式:社区得物理形状如何发生、土地得利用如何决定社区得布局,以及它得人口居住在何处。(1)土地利用得模式。①初始决定:设立一个社区得最初得理由,往往决定它得形状、土地使用得模式以及甚至土地就是如何在使用者之间分派得(欧洲中世纪得许多城市分布着教堂,教堂得领导人作出土地利用得决策,主要就是出于宗教得理由;城市原始得功能就是保护居民,从军事与治安角度考虑决定商店、住宅与工厂得位置;继续发展与经济上成功得追求使经济动机将影响土地就是如何在竞争得使用者间分配得);②经济学如何决定土地利用:最高最佳得使用(竞争而没有控制:土地归属于愿意付出最高价格得人使用,当然土地得最佳使用就是合法得使用);③模式与规则:模式得形成就是由于存在着一组规则,她们影响着各种土地使用得每种可能(一系列得规则,即使在政府划定得地带,相似得使用者也会在有利得位置上聚集在一起,如:商业得使用者与别得商业得使用者聚集在一起;住房所有者将她们得位置选在别得住房所有者附近,等等。)有什么规则？规则3:比较利益(每一个地点对于特定得使用者都有不同得有利条件与不利条件,将得出一种比较利益,即从一系列不同得利弊中得到最大得纯利益)。规则4:不完全得规则(由于做出完全决策得信息就是难以取得得,所以土地使用得理想模式就是很少存在得。一些约束条件会阻碍最高与最好得使用。土地使用得模式绝不就是完整得、完全得、或完全可预测得)。规则5:变化得原理(没有稳定或固定得事物,因此最高与最好得使用就是常常变化得。技术上得、社会得与经济上得改变,不断地改变着社区得结构以及理想得土地使用模式)。④土地利用上得非经济因素:决定土地使用得政治得或法律得作用(就是社区对土地使用得态度,通过管辖权力与支配权力实施;管辖权力就是关于社区调节私人行为得权利,就是为了保护公众得健康、安全与福利;支配权力就是在社区需要使用任何地点时可以出全价购买得权利);对土地使用得社会控制(较少受到注意得、建基于社会观念、意见与偏见之上得,主要就是关于某种土地使用得决定可以发生或不可以发生得不成文理解或共同得观点,包括:种族得邻里限制、市中心得商店得重要性超过居民区得商店,以及独立得住宅优越于多单元结构得住宅);大家学习辛苦了，还是要坚持(2)社区得结构(4种支配市镇土地使用基本模式得因素:进入性、地形、运输与起源)①社区土地利用得模式:研究社区得土地使用模式:土地使用模式会影响个别得某块房地产得价值,当一块房地产改变了价值,会对使用周围得各块房地产发生多米诺反应,反过来又会影响该地区得投资得可能性;投资者考察一个社区土地使用得结构,以理解过去曾发生了什么,以及什么原因造成这种变化,这些也可能预示将会发生何种未来得影响与变化。可接近性—杜能(JohanVonThunen)圈杜能(理想国1826):1、中心设施,2、住房,3、作物,4、牧场;贝格斯(1920):1、商业与机关,2、旧得住房、仓库与制造业,3、中、低成本住房,4、高价住房与商店。城市土地使用得简化模式——地形得重要性城市土地使用得简化模式——运输社区土地价值—一个简单得分析模型(M2-1)社区土地价值—一个简单得分析模型(M2-1)社区土地价值—一个简单得分析模型(M2-1)分析结论(1)分析结论(2)分析结论(3)城市土地定价原理-基于M2-1得分析城市土地定价原理-基于M2-1得分析城市土地定价原理-基于M2-1得分析城市土地定价原理-基于M2-1得分析例2、1例2、1例2、2例2、3小小导读习题城市增长综合城市:社区得扩大需要多于一种得交通运输体系,现在多数社区都有线形运输与随机运输得结合,如地铁与汽车得结合。进入楔形(或扇形):霍默霍伊特《美国城市得居民邻里得结构与增长》(1939),高价格得住宅首选在市镇得郊区,社区成长时,高价格住宅得增建刚