/NUMPAGES4——伦达鲁南水城星尚街定价方案——2012年11月根据伦达·鲁南水城项目所处的位置、项目自身条件和周边各项环境条件，采取以下定价方法：意向客户心理价位摸排法、市场比较法和租金反推法三种，然后综合三种定价方法制定出相对科学的市场价格。一、意向客户心理价位摸排法根据销售部《客户来访登记表》的登记信息，采取客户自行填写的意向单价和拟投资总额及需求面积来测算单价，自9月8日至11月25日这一时间段共有196组符合条件（有明确的意向单价或可以测算出意向单价）的客户。根据他们的登记信息分类如下：（1）意向单价在10000元（不含）——13000元（不含）的12人；占一层比重的6%（2）意向单价在13000元（含）——15000元（不含）20人；占一层比重的10%（3）意向单价在15000元（含）——18000元（不含）99人；占一层比重的51%（4）意向单价在18000元（含）——20000元（含）28人；占一层比重的14%分析：一层客户目标心理价位分析：目标心理价位在15000元/平米（含）至20000元（含）这一价格区间，意向客户所占的比重高达65%，其中15000元/平米至18000元/平米占有51%的比重，18000元/平米至20000元/平米所占的比重为14%。考虑到1客户对商铺价位的预测有就低不就高的倾向，因此推断：一层商铺的整体均价大致应在18000元/平米左右。二、市场比较法根据对枣庄商业市场的调研，本项目主要以翡翠城为参照物进行价格比较，并参照距离较近的鸣翠苑底商及形态想近的锦水长街来进行市场价格比较。翡翠城（1：0.5：0.3）一拖三商铺403.17平米一层的价格大约为32600元/平米；一拖三商铺1300平米（位置佳），一层商铺的价格大致为33100元—38300元/平米；429平米商铺，一层的售价约为31500元/平米，二层的售价为15800元/平米。根据以上商铺的价格，大致可测算翡翠城单一层的均价大致为32700元/平米；单二层的均价大致为16400元/平米。（二）鸣翠苑（底商）其商铺最低起价15800元/平米，最高售价18000元/平米，均价大约为17000元/平米。由此可以测算：鸣翠苑单一层的价格为22700元/平米；（临街商业可为其商业加分，但其非商业集群又使其商业价值大打折扣）（三）锦水长街目前一层对外报价是23000元—25000元/平米，实行两年16%一次性返还。按一层均价24000元/平米测算，其单一层的实收单价为20200元/平米左右，单二层的实收单价为12100元/平米左右。（从市场反馈来看，锦水长街由于将16%的回报一次性抵扣首付，导致定价偏高，不被市场接受）加权平均法进行测算：项目满分鲁南水城翡翠城鸣翠苑锦水长街评分说明评分说明评分说明评分说明地段2515商业地段一般25商业地段好20商业地段较好15商业地段一般商业氛围153商业氛围差15商业氛围好8商业氛围一般3商业氛围差人流量103人流量一般10人流量大3人流量一般3人流量一般周边商业配套51商业配套差5商业配套好2商业配套一般0商业配套差交通情况54较好5好3一般3一般规划设施33好3好1差2一般商业规模54大5大1小4较大铺位面积55较小1大2较大4较小主力店及次主力店85知名度较高8知名度高0无主力店3一般产权年限5240年产权240年产权570年产权240年产权发展商品牌及信誉33好3较好3较好3好管理公司63有2无0无3无区域发展潜力53较好4一般2一般5好合计10054865050权重100%60%30%10%根据设定的权重及各项目一层售价的测算价格，设鲁南水城一层的价格为X，则X=54/86*32700*60%+54/50*22700*30%+54/50*20200*10%≈21900元/平米。三、租金反推法经过对鲁南水城项目对面沿街租金的调研，对面沿街商铺无论经营什么品类，租金大致都在0.7元/平/平米至0.9元/天/平米之间，与项目入场时的租金大致相当。结合鲁南水城最近签约的十个品牌，租金为3元/天/平米，交半年租金优惠半年租金，实际租金为1.5元/天/平米，考虑到这些商家都是品牌商家，租期都是6年，除非项目运作不好，否则，六年后这些商家肯定还会租赁，因此，从某种意义说明这些品牌商家认可的项目租金为六年后3元/天/平米。这意味着六年的时间内，鲁南水城的租金会从1.5元/天/平米上升到3元/天/平米，取平均值，租金大约为2.25元/平米。同时考虑到这些商家都是知名品牌商家，在招商中会享受到相应优惠，而且他们是联合起来共同谈判，相当于一个次主力店（品牌集群），因此享受到的优惠更多。为此，鲁南水城的租金水平按溢价