会计人必看的23个营改增实务问题1、纳税人从流通环节购进免税蔬菜、鲜活肉蛋产品，取得的普通发票是否可以抵扣？答：一般纳税人从流通环节（包括销售方享受小微企业免税优惠政策）购进的免税蔬菜、鲜活肉蛋，取得的普通发票不能据以计算抵扣进项税额，只有取得专用发票才能凭票抵扣。纳税人从自产环节购入的初级农产品抵扣事项仍按现行规定处理。2、房开企业在试点前购买土地分割销售给个人盖别墅，后政府决定改变用途作为住宅用地，对已购地的个人按照面积补偿。国家税务总局2014年第2号公告规定可以按照组成计税价格征收营业税，营改增后如何处理？答：涉及房地产开发的历史遗留问题的处理，目前增值税方面的政策规定相对单一，建议由当地政府牵头协调，如果符合原营业税规定的，可由地税部门继续处理并出具相关手续，国税部门配合。3、物业管理收取的有关费用问题：（1）代收的污水处理费，如果以物业公司自身名义开具发票，没有差额征税规定，应按规定征收增值税。（2）收取的公摊的水费，如果是分摊到每一个业主，应将公摊水费按照转售自来水规定执行。如果是包含在按房屋面积计算的物业管理费用一并收取的，按照物业管理服务征收增值税。4、纳税人出租厂房或住房代收水和电，是否可以适用国家税务总局公告2016年第54号规定物业管理企业收取的公摊水和电适用什么税目，按照什么税率征收？答：对于出租厂房或住房代收的水费可以按照54号公告执行，电费按照转售电力产品处理。5、根据法院判决企业以不动产抵债，抵债额为10年前的房价，是否应根据36号文调整计税价格？答：遵循司法判决高于行政认定的原则，该情形不属于财税【2016】36号第四十四条中价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的。6、适用一般计税方法的房地产开发项目如何开具发票，土地转让金部分是否需要差额开具？答：适用一般计税方法的房地产项目开具增值税发票时，应按取得的全部价款和价外费用全额开具增值税发票，不需要体现差额扣除的土地出让金。7、对于境内二、三级代理商提供的境外参展组织等服务是否可以适用境外会展服务免税政策？答：属于经纪代理服务，不能适用免税规定。8、某公司是一家从事管道天然气销售的一般纳税人企业，现纳税人将原销售天然气的一体化业务分为管道运输和销售天然气两个环节，并成立一家独立核算的分支机构一般纳税人来承接所剥离出来气站到用户的天然气管道输送业务，该分支机构以其收取的管道运输费按管道运输服务申报纳税，并开具增值税专用发票给其总机构抵扣，对实际税负超过3%的部分向国税机关提出即征即退增值税优惠政策备案。该公司的涉税处理是否符合增值税政策规定？答：该公司上述处理方式符合政策规定，其分支机构可以享受增值税实际税负超过3%的部分实行即征即退增值税优惠政策。9、单位或个人将茶山经营权连同活立木(长在茶山上的茶树)按林地面积定价整体转卖。请问这一交易行为是否属于征税范围？答：属于销售无形资产，将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产享受免税政策。10、企业和大学盖宿舍楼，约定10年后将宿舍楼移交给大学。这10年间，日常收取的住宿费由大学收取交由企业，日常管理由企业负责，那对于企业和大学收取的费用如何征税？答：根据财税【2016】82号，对按照国家规定的收费标准向学生收取的高校学生公寓住宿费收入，免征增值税。企业为高校建造宿舍楼，应按建筑服务征收增值税。11、学校以30年经营权换取某纳税人投资建设学校食堂，请问：（1）该纳税人经营食堂收取的餐费收入能否免征增值税（2）学校转让30年经营权是否要按转让无形资产征税，若要，销售额如何确定（3）纳税人投资建设食堂是按建筑服务征税还是按转让不动产征税？答：（1）根据财税【2016】82号，对符合规定的高校学生食堂为高校师生提供餐饮服务取得的收入，免征增值税。（2）按照销售无形资产征税，销售额按建安成本减去30年后的不动产残值确定，价格明显偏低或偏高且不具有合理商业目的或无销售额的按照36号文第四十四条确定。（3）按照建筑服务征税。12、将土地使用权出租给农业生产者，是否可以免税？答：根据财税【2016】47号，出租土地使用权按出租不动产征收增值税。13、房地产开发企业自行建造一段铁轨并购进四节火车箱用于出租，承租人经改造用于开餐场所，请问这项业务是按有形动产租赁还是按不动产租赁征税？答：属于有形动产租赁服务。14、林权转让是按照其他权益性资产征税，还是分别按照无形资产转让和活林木销售征税？答：属于销售无形资产。15、使用银行卡片等获得的积分到百货公司、超市当准现金消费，可以征税并开票吗？答：百货公司、超市对于兑换积分销售的商品应按向购买方实际收取的款项开具增值税发票，对与银行结算的积分费用部分开具编码为601、税率为不征税、备注栏注明收到预付卡结算款的增值税普通发票给银行，同时根据上述业务发生的金额申