南京曙光创意产业园初步规划构想第一部分项目价值分析一、地块隐含的三大价值体系：二、产业价值、地产价值和商业价值关系：三、本案地块存在的决策因子：四、地块面临几个核心问题:第二部分国内外创意产业发展现状一、创意产业园概念：二、创意产业的概念：三、国外发展总体特征：资料来源：北京国际城市发展研究院数据中心五、国内发展概况：国内重点城市发展情况：创意产业园在国内并非完全陌生的新鲜事物，国内许多城市特别是大中型城市或者具备某些产业背景的城市，都在自觉和不自觉地发展这一新兴产业。绝大多数城市先由民间投资，形成一定的发展气候时，再纳入城市产业经济发展规划之列，当地政府并给予适当的政策支持，成为城市经济运营的一个重要领域。北京——6大创意中心，尽显文化魅力被北京市政府列为创意产业的6个中心，多是自发形成再由官方认可的，一度成为朝圣地的798也在其列。文艺演出、出版发行和版权贸易、影视节目制作和交易、动漫和互联网游戏研发、文化会展、古玩艺术品交易6个中心，没人可以质疑北京的创意城市地位，正如没人可以无视北京那众多的高等院校、艺术团体、公司、出版社等等，甚至连数目众多的“北漂”也是其他城市不可求的创意人群。上海——争创“国际创意产业中心”2005年12月6日，首届上海国际创意产业活动周落下帷幕，上海方面宣布近期就将启动18个创意产业集聚区。上海把创意产业作为经济转型的重要战略，未来5年要在6大方面有所突破。上海的眼光不仅仅盯着国内，它的目标是和伦敦、纽约、东京站在一起，成为“国际创意产业中心”。广州——网络游戏及下游产业为主导人才资源优势：天河区是另外一个城市，来到广州的外地人才聚集于此，从事着广告、影视、媒体、IT等创意工作。具备的产业优势：国家网游动漫产业发展广州基地正式挂牌，天河软件园2004年网络游戏方面的收入占国内网络游戏收入的1/4，国际玩具礼品城带动动漫产业链。区域联动优势：广州还背靠“亚洲创意中心”香港，从这里去香港只要两个小时。深圳——比肩国际的设计人才，未来“创意设计之都”作为中国最崭新的城市，深圳具有全国最年轻的人才资源，也具备最具实验性的标本意义。深圳现在开始看到自己这一点的创意优势，一系列城市主题展览为代表的现代艺术会展即是证明。目前深圳的创意产业主要包括由设计而衍生的系列产业，印刷、动漫、建筑、服装等；在深圳的平面设计人才达2万人，规模居全国前列；近10年来，深圳设计师几乎获得世界所有的顶级设计赛事和国际展览的奖项；深圳的动漫企业达50多家，从业人员千余人，每年为深圳创造2亿元产值。深圳将设立“文化产业专项资金”，对创意产业进行贷款贴息和奖励。深圳的目标是“创意设计之都”。杭州——视觉艺术设计见长中国美院及浙大的艺术类人才输出，为杭州的设计业发展提供动力。杭州创意产业的标志是该市最大的设计联盟——LOFT49。这片运河边近万平方米的旧厂房汇聚了17家艺术机构，涉及工业设计、室内装饰设计、广告策划、服装设计、环境艺术设计、商业摄影、雕塑、绘画等多个创意领域。成都——数字娱乐消费型城市任何一个网络游戏发展商都不会忽略成都。2004年，成都市就拥有近30万互联网用户，是全国三大数字娱乐城市之一。全国首家网络动漫游戏产业基地在高新区正式投入营运，高新西区则作为国家软件产业基地，诺基亚、IBM、摩托罗拉等国际企业的研发基地纷纷落户成都。在这座娱乐至上的城市，任何有创造性的行业都能在这里找到自己的位置。六、上海创意产业园介绍及借鉴：园区名称1、项目单体面积不大上表可显示出，目前上海在建在筹项目的体量都不大，最大的也仅10万平方米，且还是建筑面积，多数为10000至20000平方米。故，对本案114亩的厂区面积来说，具备了建设创意产业园的空间容量。2、租金水平不高上表中，多数园区的租金水平在3元/平米·天以下，与上海中档写字楼相比，目前上海大多数创意产业园区的租金水平偏低，据相关资料显示，租金水平处在2～3.5元/平方米•天之间，如第一批18家创意产业园区中，如时尚产业园、虹桥软件园、M50、田子坊、周家桥等，目前租金都是这个水平。当然，有些园区由于产业定位、地段等因素，租金水平较高，如位于建国路上的“8号桥”，平均租金达6元/平方米•天，位于余姚路上的同乐坊则达到了6～20元/平方米。同属地段优势不强的本案，在未来的经营上，也会面临短期内投入和产出比例不对称的情况，这便对后期经营思路创新及运作资金链提出了高要求。3、产业定位个性化走差异化之路是任何商业经营的取胜之道，从上表可看出，虽然在产业选择上，某些园区存在重叠，但每个项目都突显一个产业主题概念，只是将相关联的产业进行组合和嫁接。如创意仓库的产业定位包括城市规划、建筑设计、环艺艺术，此三个产业具有明显的