当前,我国的住房保障作为整个社会保障体系的重要组成部分,滞后于其他社会保障(如医疗、失业、养老)的发展,成为整个保障体系中的薄弱环节。主要表现是:政府在住房保障制度中的核心作用并未得到完全发挥;供求矛盾突出;保障资金不足,土地出让收益能解"燃眉之急",但不能从根本上形成稳定的资金渠道;相关法律、法规建设滞后;基础工作落后等。针对这些问题,本文提出如下创新我国住房保障制度的政策建议。一、建立产权与租赁相结合的多层次住房保障供应体系1.我国现阶段的住房保障供应体系应建立在城镇化发展需要和居民收入结构现状基础之上从国际住房保障经验可知,在不同的住房发展阶段,住房的供求关系状况有很大差别,住房保障的需求程度和发生作用的范围也会相应产生很大的变化。在住房严重短缺时期,住房???应不能满足住房需求,住房价格与城镇居民家庭平均住房支付能力差距较大,需要政府保障的范围相对较大,程度也较高。而在住房供求关系相对缓和时期,需要政府保障的范围较小、保障程度的要求较低。我国目前正处于城市化快速发展阶段,住房新增需求和改善需求同时存在,且总量巨大,与短期内有限的供给形成尖锐矛盾,导致房价上涨较快;房价上涨又导致住房保障问题更加突出。另一方面,现阶段我国城镇居民总体收入水平和居住水平较低,中等收入阶层发育不充分,从而客观上要求保障层面上浮,将更多人群纳入广义保障范围之内。因此,在现阶段住房保障制度的设计上,既要考虑低收入者和最低收入者的居住需求,也要考虑中等收入及以下群体拥有产权住房的需求。2.建立产权型政策住房和租赁型保障住房相结合的多层次保障供应体系根据以上分析,建议在现有住房保障制度基础上,将住房保障供应划分为两种层次:一种是为满足购买产权住房需求、提供产权房的政策性住房供应,简称产权型政策住房(这种政策性住房实际也可以理解为是一种广义上的保障住房);另一种是为满足基本居住需求、只租赁而不提供产权的保障性住房供应,可简称租赁型保障住房。具体来说,可以包含以下二个层次:(1)将现有经济适用住房和"两竞两限"商品房都纳入产权型政策住房。现有经济适用住房和"两竞两限"商品房的共同特征是以提供产权房为目的,且面向低收入群体中的收入较高者(即拥有一定支付能力,但又面临购房困难)。为此,一是在部分有条件地区(如中小城市、经济发达地区),可率先开展经济适用住房货币化工作,逐步减少实物形式经济适用住房建设,向中低收入家庭发放住房补???。二是以总房价款的一定比例方式明确地价,符合条件购买者可以先不支付地价,或选择分步购买,并在一定期限内支付地价款,取得完全产权,或选择产权共有,未来政府可以凭借共有产权取得收益。三是可以先租后买,对产权型政策住房先行租赁,租赁一定期限后可以购买产权。与租赁型保障住房不同,产权型政策住房租赁的最终目的是为了帮助有关人员购买产权住房。(2)大力发展租赁型保障住房,建立以租赁为特征的城市最低住房保障制度。对于短期内不具备购房能力的低收入者,主要运用租赁型保障住房制度解决住房问题。对年轻公务员等未来收入增长较快的群体,建议用限期轮租房制度(好处是可以轮流使用,不用不断新建)取代现有经济适用住房制度解决其住房问题。对其他刚就业年轻人,可以发展公寓性质的租赁房作为过渡,待收入提高后再帮助其进入购房市场。对农民工等流动人口中的低收入者,也应建立与之相适应的租赁产品。对于城市低保等特困家庭和困难家庭,应建立与其支付能力相适应的城市最低住房保障制度,该制度应定位于在较低水平上为弱势群体提供基本居住条件,其运行方式与现有廉租房基本对应。无论是产权型政策住房还是租赁型保障住房,在现阶段住房总体供不应求、政府保障能力有限的情况下,都应实行明确的轮候制度。二、丰富和创新保障方式,促进租售同时发展1.从需求上看,灵活运用补贴、贴息等方式,提高低收入者住房消费的支付能力(1)通过财政和税收的转移支付手段对城市低收入及住房困难家庭发放住房补贴。部分有条件地区,也可结合经济适用住房市场化运作,将政府在经济适用住房地价上的"暗贴"变为"明贴",直接给保障对象发放???币化补贴。(2)对低收入者购买政策性住房贴息。可以推广部分城市实行的中低收入家庭购房贷款贴息政策,并随着房价的上涨上调贴息标准;对城镇居民中的无房产,可在其购买住房时,分年度发放一定额度的财政贴息。2.从供给上看,探索建立与租赁型保障住房制度相适应的租赁房供应体系(1)收购符合中低收入家庭住房标准、价格适中、户型较小的存量住房,按规定租金标准出租给保障对象。(2)鼓励各类机构投资者投资和经营保障住房的出租业务。为此,对于持有租赁型保障房产权的投资者,在营业税、房产税、所得税等方面可给予优惠。(3)激活租赁市场,鼓励私人提供普通住房作为租赁型保障房。如调整普通住房出租的税收政策,合理确定税基,允许出租普通住