房地产业的发展现状和前景房地产业素有永朝阳产业之称，同时又是一切经济活动的基础和载体，国内外经济增长的历史和理论反复证明，房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内容。我国经济的高速增长也带动了房地产业的高速增长。此外，房地产业作为第三产业的龙头被确定为国民经济新的经济增长点，国家正采取各种措施鼓励和支持房地产业的发展，我国的房地产业将进入一个大发展、大提高的时期。从市场潜力来看，目前我国城镇人均住房仅１４平方米左右，虽比改革开放前提高了许多，但与一些发达国家和中等国家相比，还相差几倍，市场潜力十分巨大，且我国目前的人均收入、房价比为五倍左右，正处于世界公认的三至八倍的中等水平，住房消费正符合目前中国大多数人的消费水平和消费需求，成为当前乃至今后相当长的一段时间内的消费热点，市场将会保持相当长时间的旺盛期。但，2010年，为遏制一些城市房价过快上涨的势头，国务院三次部署调控工作。特别是当年4月《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现了积极的变化，房价同比涨幅持续回落，环比涨幅回落后在低位波动，投资投机性购房需求得到一定抑制，住房用地供应明显增加，商品房供应有所增加，保障性安居工程进展顺利。但是，在通胀预期等多种原因的推动下，2010年11月以来，一些地方高价地再度出现，部分未实施限购的中心城市的住房成交量价齐升，限购城市周边地区的房价出现较快上涨。这些现象的出现，说明调控效果尚不巩固，距离群众期待还有一定距离。2011年是中国国民经济和社会发展第十二个五年规划的开局之年。房地产市场走势与宏观经济走势密切相关。年初印发了“国8条”，说明了中央政府对巩固扩大房地产市场调控成果的决心。此时此刻，大家对2011年及“十二•五”时期中国房地产业的发展态势尤为关心。本人通过学习党的十七届五中全会提出的“十二•五”规划建议及国8条，总的感觉是：2011年及“十二•五”时期，仍是中央政府继续加强与改善对房地产市场调控的时期，同时也是我国房地产业发展的重要机遇期和关键转型期。房地产未来趋势与走向：1、我国房市已进入调整期，但不会崩盘决定我国房市不会崩盘的原因如下：一是房地产是我国的支柱产业，政府不允许房价崩盘。二是我国房价价格偏离幅度不大，决定其跌幅有限。三是我国经济的基本面未变坏，支持房价的诸多因素仍然存在。三是我国经济的基本面未变坏，支持房价的诸多因素仍然存在。四是从我国历次的房市周期和其他国家的房市周期来看，此轮调整的时间大概为两年。四是从我国历次的房市周期和其他国家的房市周期来看，此轮调整的时间大概为两年。2、我国房市中长期供应仍然偏紧，未来的发展前景趋好虽然短期内，房地产市场因为价格过高导致有效需求不足，从而使供给大于需求，但从中长期来看，供应依然偏紧。从需求来看，我国目前城市化率约为45%，正以每年1%左右的速度快速增长，保守估计，每年有约1300万人口进入城市，按目前人均27平米计算，这部分需求约3.5亿平米。我国目前存量住房约160亿平米，以平均使用50年计算，每年折旧拆迁量约为3.2亿平米。此外，目前城镇人口已接近6亿，改善性住房需求按0.5平米/人/年计算，这部分需求约3亿平米，上述几项总需求接近10亿平米，而2007年的竣工量只有5.8亿平米，缺口巨大。从决定我国房市的长期因素来看，这些因素不仅没有发生大的变化，而且在未来会进一步发挥其作用。这包括：人口因素即随着人口的增加，对住房的需求就会增加，从而促进房地产业的发展。这个因素可以从人口的发展史和住房史可以看出。我国20世纪80、90年代的婴儿潮在本世纪初开始步入工作，他们会释放出巨大的购买力和需求，从而刺激我国房地产的发展。收入因素即随着人们的收入的增加，特别是收入跨越某个范围后，人们对住房的结构、住房大小、舒适度、环境等都会改变，从而促进房地产业的发展。这个可以从许多关于一国人均收入与房地产业发展之间关系的研究中找到答案。城市化因素即随着一国城市化的发展，房地产业也会得到很大的发展，城市化的过程就是一国房地产业快速发展的过程。根据数据统计，2005年中国城市化率为42.99％，预计到2020年会达到60％，在此期间城市化率每提升1个百分点意味着新增城市人口1300万，房地产行业无疑是最直接的受益者。3、我国房市其他方面的趋势我们预测，我国房市的其他方面在未来会发生以下变化：（1）价格会逐渐趋于合理随着泡沫不断得到挤压、行业竞争的加强、国家宏观调控的进一步成熟以及购买者理性的增加，我国房市未来的价格会逐渐趋于合理，房价收入比进入一个可维持的空间。（2）供需结构会得到优化一是高档住宅的比重会有所下降，经济适用房和廉租房的比重会上升；二