《房地产估价》离线大作业一、房地产估价方法及其应用（80分）题目三：成本法及其应用（1）成本法的基本理论（30分）该部分内容要求介绍成本法的含义、成本法适用的估价对象和条件、成本法估价的操作步骤等。成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。从价值理论的发展来看，经济学家是通过产品的生产成本对其价值贡献的作用入手来探讨价值理论的。生产费用价值论认为，商品的价格依据其生产所花费的必要费用而决定。而房地产的价格或价值也是与其开发建设所花费的必要费用相联系的，在估价中，我们可以通过分析和测算建造房地产的必要支出或成本来判断房地产的价格。生产费用价值论为成本法提供了理论基础。虽然成本法在理论上可用于一切房地产的估价，但是我们不要忘记房地产的价格是由市场决定的这个事实，而滥用成本法。《房地产估价规范》（以下简称《规范》）第5.1.7条指出：“在无市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法为主要的估价方法。”这就告诉我们，对于那些有着大量市场交易案例、有收益资料的房地产估价应采用比较法或收益法作为估价的首选方法，而不能将成本法作为其主要的估价方法，成本法在这种情形下，一般只能是估价的一种次选方法。在估价实践中，估价师应努力寻找合理使用成本法的实据，即找到使成本法估价结果能准确反映市场价格的数据，而不是为使用成本法而盲目的放弃其他方法的使用。成本法适用于新近开发的、可以假设重新开发建设的或者计划开发建设的房地产的估价。可见成本法在理论上对于一切房地产估价都是可用的方法。成本法既适用于房地合一的估价，也适合单独建筑物或建筑物局部的估价，有时成本法还可用来得出市场比较法和收益法估价中所需要的一些比较修正基础，例如，市场比较法中，估价对象与实例相比缺少某项设备（如电梯）估价师要对此作出修正，那么增加该设备所需的成本就可作为修正基础。由此可见成本法运用范围是相当广泛的，这是成本法适用的基础。成本法适用的估价对象包括以下三方面内容：1）只要是新近开发建造，计划开发建造或者可以假设开发建造的房地产，都可以采用成本法估价；特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产或指针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产；也适用于市场不完善或狭小市场上无法运用比较法进行估价的房地产；还有房地产保险及其损害赔偿中房地产的估价。2）成本法在土地评估中应用范围受到一定限制：由于土地的价格大部分取决于它的效用，并非仅仅是它所花费的