楚（效率）汉（服务）相争我为卒！卒的精神----不断向前,从不后退！思考一、市场分析二、上海二手房市场同业分析三、志远发展现状四、志远市场机会及战略宏观经济：通胀风险加大，调结构稳物价成为2010年经济工作重点2010年12月11日，国家统计局发布原数据显示，1-11月累计新增贷款7.46万亿元，已接近全年7.5万亿元的新增贷款计划，1-11月固定资产同比增长24.9%，增速较上月加快0.5个百分点。以上各指标的变化充分表明，宏观经济增长趋势依然向好，通胀风险继续加大，11月央行再度提高存款准备金率目前已达到18.5%的历史新高，表明通胀风险已成为中央决策部门的首要关注点，更加大了未来一段时间内收紧货币政策的判断货币政策：从“适度宽松”到“稳健”12月中央政治局召开会议指出2011年将实施积极的财政政策和稳健的货币政策，增强宏观调控的针对性，灵活性，有效性，这标志着从2009年的“极度宽松”转为2010年的“适度宽松”后，正恢复到中性，并于10月实行了近三年以来的首次加息，预计从现在起至2011年上半年，货币政策的重点在于抑制物价上涨，调整经济结构，促进经纪转型，整体偏紧的导向不会变化。此外，对2011年货币政策的定调由之前的强调“稳定性、协调性和可持续性”改为强调“针对性、灵活性和有效性”，这表明货币政策在2011年将有具有较大灵活性，今年年底到2011年初，控制物价水平，抑制通货膨胀将是中央政府决策的主要关注点调控政策不会放松，限购限贷政策放松可能性不大胡惊涛主席近日表示继续极强房地产调控，预计2011年的房地产政策调控不会放松，具体来看，限购、限贷政策执行放松的可能性不大，另一方面，通胀预期加大的情况下投资投机性需求存在再度反弹的可能，另一方面，重点城市供给仍显不足的大背景下，若放松限购限贷政策可能导致房价再度快速上涨。保障性住房建设力度加大，共租房成新的市场着力点2010年，中央制定了580万套的保障性住房建设计划并初步完成，2011年计划安排保障性住房和各类棚户区改造住房1000万套，比原计划的580万套增加了420万套，这将大大缓解可能存在的投资下滑对经济增长带来的不利影响，同时也有利于保障性住房供应的继续扩大和住房供应结构的日趋合理。房产税试点改革加快推进2010年12月10日，重庆市政府发布通知，提出“按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，积极做好征收高档住房房产税的准备工作”，这表明房产税试点工作在2011年有可能落到实处，此外，中央经济工作会议将经济结构战略性调整作为2011年工作重点，2011年作为“十二五”的开局之年，房产税改革作为明确中央与地方财税关系，促进经济结构调整的重要手段，迈出实质性步伐的可能性较大。驱动房地产发展的三大因素：1.2未来市场规模预测1.2.12010年全国二手房市场分析2011年上海二手房市场预测2011年管理层将继续维持2010年宏观调控的力度和频度，由于市场“抗药性”的不断加强，未来管理层出台调控政策的强度会更加大，而由于政策出台造成二手房市场波动的频率也会加剧。也就是说2011年，二手楼市市场变化会更加扑朔迷离。由于二手房市场供应方是分散在全市各个区域、各个楼盘的无数小业主，而这些业主对楼市调控政策的敏感度、反应方式都不尽相同，而且他们之间也没有相互沟通交流的平台，所以相对于一手房市场开发商整齐划一的应对楼市调控的手法来说，二手房市场供应方的策略却是毫无章法可言，这更加增加了二手房市场不可预测性。所以，2011年上海二手房市场会出现“降价”与“跳价”并存，“急售”与“惜售”共举的现象，个别购房者完全有机会在这样波动的市场寻找到适合自己的购房机会。一线城市：二手房成为市场主流，中介或将成为房地产中流砥柱全国四大一线城市“北上广深”土地供应量逐年减少，整体来看，土地供应偏少，不是数量上的而是结构性的减少，即商品住宅用地供应偏少，四个一线城市全部如此。以上海为例，2010年上海住宅土地供应仅65幅地块，目前上海房地产市场已从一手逐渐向二手倾斜，2010年二手住宅较一手住宅成交量增加6%，一手成交量与二手成交量市场比例为4：6。一、市场分析二、上海二手房市场同业分析三、志远发展现状四、志远市场机会及战略2.1.1行业特征及现有市场业务模式的主要特点分析特点：通过品牌化、规模化扩张，逐渐确立了上海市场的垄断地位。产品线从低到高的全面覆盖，抢占市场份额跨区域扩张优势明显，有力扩展了企业的成长空间企业增长速度不平衡，市场份额波动较大2.2.1领先企业发展趋势分析1）品牌连锁、整合收购，企业规模化扩张在目前环境下，中介企业除了设立分店，还要采取品牌连锁或收购的方式整合市场，以加快扩张速度和规避政策风险。品牌是房地产经纪企业最核心的竞争力之