第六章项目投资教学目标：房地产行业:削减资本开支以改善现金流;去库存仍为关注重点计入季节性因素后,2015年一季度经营性现金流企稳,我们对110家A股房地产公司财务数据的季度监测分析显示,计入季节性因素后今年一季度开发商经营现金流较去年一季度企稳,主要归因于资本开支大幅削减,其中财务状况一直弱于小型和大型开发商的中型开发商削减幅度最大。尽管如此,总负债和净负债分别季环比上升6%和13%导致行业平均净负债率从去年四季度末的81%升至89%,且现金余额占短期债务的比例(0.85倍)降至2008年以来的历史低位,所以目前我们认为开发商将继续注重于通过提销量来降低库存并削减资本开支、而非以销量下降为代价来提高房价。富爸爸炒房经对于清崎来说，大多买房者可能都是门外汉。他很在意财商教育，早年为了投资房产，他花了385美元去学习这方面的课程，那笔钱对于当时的他来说是很大一笔，他回忆起这事时说：“这个仅3天的课程让我学到了很多，也帮助我日后赚回了数百万。”对清崎来说，投资很重要的一点是为了获得现金流，而不是价格上涨带来的资本利得，清崎认为这是他很少亏钱的原因。第一节现金流的内容与估算一、现金流量的概念在理解现金流量的概念时，要把握以下三个要点：1、投资决策中使用的现金流量，是投资项目的现金流量，是特定项目引起的；2、现金流量是指“增量”现金流量；3、这里的“现金”是广义的现金，它不仅包括各种货币资金，而且包括项目需要投入企业拥有的非货币资源的变现价值。二、估算现金流量应注意的问题相关成本是指对企业经营管理有影响或在经营管理决策分析时必须加以考虑的各种形式的成本。如：机会成本、重置成本、差量成本、边际成本等。非相关成本是指过去已经发生的，与某一特定决策方案没有直接联系的成本，指不适宜用于决策分析的成本。不可避免成本、沉没成本等均属于非相关成本。某建筑公司，一年前购进一批木材1000M3，每立方米木材当时的价格为300元，现在该公司要在承建一批居民住宅中使用这些木材，所以要对承建住宅中将被使用掉的木材规定成本。这里可能有两种情况：一种情况是今年木材价格还与去年相同，每立方米仍为300元，也就是历史成本与现行成本相同，那么对在建住宅中将被使用掉的木材，就可仍按每立方米300元规定成本。另一种情况是今年木材的价格上涨了15%，每立方米的售价为450元，则对在承建住宅中将被使用掉的木材，就应按每立方米450元规定成本。某公司正在开会讨论是否投产一种新产品,对以下收支发生争论。你认为应列入该项目评价的现金流量有哪些?A.新产品投产需要占用营运资金80万元，它们可在公司现有周转资金中解决。B.该项目利用现有未充分利用的厂房和设备，如将该设备出租可获收益200万元。C.新产品销售会使本公司同类产品减少收益100万元，如果本公司不经营此产品，竞争对手也会推出此新产品。D.动用为其它产品储存的原料约200万元。三、现金流量的构成与计算1.初始（建设期）现金流量2.营业（经营）现金流量某企业考虑新增一条产品生产线，现预期A项目在第0年年末的初始投资为550万元，产品的价格为每件21元，每年预计销售32万件。单位变动成本每件10元，项目全年的固定成本为56万元。设所得税税率为25%，项目寿命期为6年，期末净残值为70万元,采用直线折旧法。要求：计算现金流量。经营活动现金流3.终结现金流量年末ABC公司正在考虑卖掉现有的一台闲置设备。该设备于8年前以40000元购入，税法规定的折旧年限为10年，按直线法计提折旧，预计残值率为10%，己提折旧28800元：目前可以按10000元价格卖出，假设所得税率30%，卖出现有设备对本期现金流量的影响是多少?账面净值＝40000-28800＝11200卖设备可以得到10000的银行存款流入，此设备账面价值11200，但是只卖了10000，则亏了1200。则总的流量为10000+1200×30%＝10360(元)四、投资决策中使用现金流量的原因2.采用现金流量才能使投资决策更符合客观实际情况。（1）利润的主观随意性，作为决策的主要依据不太可靠；（2）利润反映的是某一会计期间“应计”的现金流量，而不是实际的现金流量。参考文献：案例分析：投资与生活引例顺华快餐是北京一家专门派外卖的餐饮连锁店，2010年年底已在市辖区开设了10家连锁店，外卖派送范围覆盖了大半个北京城。从建立第一家快餐店至今，顺华就一直采取电话订餐的方式，由接线员记录订餐地址和电话，然后交由各分店制作和派送。然而，随着业务规模的进一步扩大，人工成本和管理费用一路飙升。张总经理投资建设一套网上订餐系统，顾客可以在网上预留电话和地址，之后便可以在网上订餐了。同时，电话订餐会随时显示顾客的地址，节省了接线员记录地址的时间。订单生成后，系统会自