融创·玖樟台操盘实录L.1碰到要卖天价的假豪宅怎么办市场格局占位5万+武林壹号武林外滩君玺华家池（4.5万+）4万+新都会、朗诗文晖地块上限中央公馆主体玖樟台（近3万）东宸、中央公园下限2.5万东方星城、天阳文晖、尚城国际、天城府、杨柳郡本案因产品形态的唯一性，并无绝对意义上的业态竞品，但可以通过稀缺的洋房形态实现竞争阶层的跃升，与上层定位的中央公馆、新都会1958等相同总价区间的公寓产品形成竞争，实现对其客户的牵引与形象的对等；本案最大营销策略命题如何在城东实现高层35000+洋房40000+建构项目价格的三个逻辑市场逻辑/产品逻辑/客群逻辑POINT1建立消费者的购买逻辑市场逻辑1-洞察土地价值据统计，2016的土地价格被刷新了23轮，与2013年的土地价格比较，涨幅最大的是未来科技城和申花板块，城东新城涨幅只有11%，之所以会有相对滞后的印象，是由于在1月本案土地成交之后，土地市场比较平静，所以给市场造成了一种错觉。未来新宅地预见土地价值建筑面积达18万方的彭埠单元R21-33本案地块，将在近期入市，如果以申花板块为例，1月份天阳以19695拿下武林邸地块，8月融创创下34028的楼板价，7个月地价涨幅达到73%；而城东在本案之后没有过新宅地的成交，如果按此推算，时隔7个月，该新宅地的价格将突破28000.2016年12月26日，杭州当年最后一场土拍，经过31轮报价，世茂集团最终以66.42亿元成功竞得江干区彭埠单元R21-33地块，折合楼面价高达36461元/平方米。未来该地块预期出售价格将在45000以上。POINT2运用市场可信的未来预期增加购买信心市场逻辑2-板块归属定义市场数据似乎在告诉我们城东很好卖。。。但对于城东卖40000仍然没有说服力那么该以何种板块归属，才能赢得恰当的竞争占位，获得价值最大化？武林东翼文晖城东新城核心一脉华家池（凯旋路）板块定义市场观点Viewpoint德胜路是浙江人的德胜路机场路是杭州人的机场路华家池板块已经牢牢树立了4.5万+的市场价格认知，并形成了中央公馆的板块外延在这个区域内的地缘客户对华家池的眷恋要高于武林门本案客户与华家池板块的客户地图将有二分之一交圈+项目板块价值归属武林东翼文晖一脉华家池城东新城核心一条机场路凯旋路武林最恰当的表达文晖价格未建立/一脉华家池城东新城太远6公里市中心价值底色一条区域地理牵引线一个板块价值坐标一条生活背景线POINT3利用有价值和有说服力的上游板块增加项目的地段价值+机场路的价值解构一条九里松一脉华家池一个国宾道一座西洋村浓荫境贵重轴国宾礼文明源林荫玖樟台一脉华家池机场路700余棵香樟浓荫如盖，绵延数里，一脉华家池2016年，在林木映掩的繁华深处，融创悄然落子承接区域国宾气韵和时代国宾荣光，以城市低密洋房之姿，谱写杭州人居新传奇POINT4挖掘城市文脉，可以为地段重塑精神内核产品逻辑1从2-3个象限内找到唯一性市中心7层纯正洋房极度稀缺以7层洋房的名义，为城心纯正洋房正名从洋房的稀缺、情怀，纯正，完美逐渐剥离出玖樟台洋房的核心DNA纯正洋房基因7POINT5在市场中发现产品类型的稀缺性，并在推广中标签化产品逻辑2以一条storyline去串联产品价值普通开发商在设计产品而大师是在设计场景场景正在成为颠覆传统豪宅的新力量，成为未来发展的关键词未来，人们喜欢的不是产品本身，而是产品所处的场景，场景时代就此到来关于玖樟台的场景革命构建场所精神社群审美生活意象情感体验宁静奢华当代品位国际文明至善礼待场景革命—归心场景功能场景美学场景智能场景互动场景POINT6以sotoryline方式对产品进行有逻辑的演绎每一个场景都是一次归心场所精神社群审美生活意象情感体验宁静奢华当代品位国际文明至善礼待场景革命—归心场景功能场景美学场景智能场景互动场景陪伴藏境风来归家食坊游园暖足浴日悦读品奢对景目送乐跑露泳掩映爱厨融创·玖樟台16大归心场景客群逻辑1洞察客群的类型和圈层POINT7判断客户类型后，才能知道如何对话客群逻辑2购买项目的物理属性地缘情节低密需求中心外溢审美认同华家池与文晖板块生于此，长于此武林6公里融创的第三极豪宅额外溢交通便利、工作于此，圈层于此稀缺精装低密产品区别于城市其他作品价值洼地城市上中产的高端品质改善，人生进阶之后的犒赏，审美意识的逐步觉醒POIN