成本管理创造价值许朝辉2007年9月15日成本管理创造价值利润＝收入－成本2007-9-15杭州版权所有,不得翻印成本管理创造价值房地产成本管理方法的演变主要做的是将实际发生的成本准确反映出来，这种方法的准确程度最高，所依实际成本法赖的是企业明细帐的财务与帐目。标准成本法。将产品的每一个部件的标准制定出来，然后确定标准成本差异，标准成本法这种方法的准确度稍微差一些。但是对于管理、决策与控制的作用价值要更高一些。它指的是将生产整个的过程与步骤分解开，将每一步的成本在每个流程中的中作业成本法是怎么计算，是否可以进行成本优化的方法。顾名思义，所谓的目标成本法就是企业或者公司定下一个经营的目标，然后在目标成本法实施过程中不断进行检验，然后进行修订与完善，使其逐渐接近实际成本。责任成本就是将确定的成本分解与落实到各个责任主体身上，让每个人或者部责任成本法门承担一定的成本，按这样的方法将实际发生的成本控制在所确定的目标成本之内的方法。2007-9-15杭州版权所有,不得翻印成本管理创造价值房地产成本管理的三个阶段，目前国内大部分房地产企业在从核算型向控制型迈进对企业的价值为客户创造价值，为提高品质主动增加成本价值创造型实现成本目标成本准确核算控制型核算型管理复杂程度2007-9-15杭州版权所有,不得翻印成本管理创造价值我们对成本管理所形成的观点成本管理的目标以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成自身成本优势从项目角度出发：成本管理的职责是重点回答单位可售面积多少元成成本管理的职责本，直接用于测算与确定经营绩效项目规划现场项目工程物业发展设计施工销售竣工管理从合同角度出发：成本管理的职责是重点回答单位作业多少元成本，是项目成本的构成部分分判招标签约变更结算2007-9-15杭州版权所有,不得翻印成本管理创造价值我们对成本管理所形成的观点（续）成本管理指导思想事前控制为先导，事中控制持续跟进、事后控制为辅成本形成的成本新项目规划合约分施合发展设计判与招工同70％标结算谨慎测亦步事前定动及算亦趋价态时反结工作重心馈算支出的成本数据分30％项目周期析与存储新项目设计招标施工销售及发展物管房地产项目投资决策、规划设计阶段决定其成本的70％左右需要重视事前控制2007-9-15杭州版权所有,不得翻印成本管理创造价值从房地产企业的主价值链及辅价值链出发，归结出八个主要的成本管理思考点立项可研规划设计施工阶段营销阶段交付阶段资金成本管理费用税务筹划2007-9-15杭州版权所有,不得翻印成本管理创造价值立项可研阶段的成本控制•立项可研阶段的成本控制是整个房地产开发项目业务流程和成本控制的源头和基础，根据房地产项目的不同开发方式有所区别，该阶段由于有多项国家法规政策的限制，运作灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的成本费用。•在进行项目可行性研究的同时，必须进行不可行性研究。土地获取拆迁旧城招如何顺利拆迁？改项拍造目挂转让2007-9-15杭州版权所有,不得翻印成本管理创造价值规划设计阶段的成本控制•有效的工程成本控制必须从设计抓起，规划设计阶段的成本控制所占权重最大，房地产开发项目成本大约70%左右是由设计阶段决定；在规划设计阶段进行成本控制是实现事前控制的关键，要最大限度地减少事后变动带来的洽商变更成本。•规划设计阶段成本控制内容相当复杂，很难具体化，基本原则是周密规划、科学讨论、保证合理设计周期、严格审批。•规划设计阶段成本控制主要由开发部、项目部（项目公司）承担，要充分发挥公司各专业委员会、评审委员会和中介机构的作用。2007-9-15杭州版权所有,不得翻印成本管理创造价值成本控制的重点是设计质量•1)无论是规划设计还是一般的装修设计，均采取多单位、多轮次招标，以争取最佳的性价比；•2）严格控制设计质量，在项目前期即尽可能确定有关技术经济指标参数，防止因设计自身失误原因导致成本增加，设计费用的审核、支付亦与之挂钩；•3）在满足设计质量的前提下，限制钢筋含量、砼含量、节点设计等对工程造价影响大的内容；•4）在满足建筑效果的前提下，控制装饰用料和建筑材料封样对工程造价的影响。2007-9-15杭州版权所有,不得翻印成本管理创造价值施工阶段的成本控制1、成本控制目标的制定和分解；2、工程分包、材料采购市场竞争；3、加强对投标