经历了调控的洗礼之后，开发商在逐一审视开发环节时，成本控制成为日益严肃的话题。由此，备受经济学推崇的“集团化采购”在房地产行业中“提及率”迅速攀升。但就目前国内房地产市场的发展格局、以及大多数开发商的认知和实践而言，对“集团化采购”的需求是否具有普遍性，现在看来似乎仍是个未知数。记者在采访中接触最多的一种观点是，集团化采购对于房地产开发企业并不普遍适用，原因在于“操作困难”。北京泰盈房地产开发有限公司总经理阎少华认为，建筑是不动产，不能像电脑、家具、汽车之类的“可以移动的工业化产品”那样，大幅度跨地域去做集团采购，建筑更多地要考虑本土性，只能“部分做到集团采购”。以阎少华为代表的这种观点，其实可以换一种说法来概括，即囿于房地产开发企业自身的行业特点，在采购模式上，不易实现“集团化”。“团购首先要形成规模，”广州决策资源集团董事长喻颖正指出问题的关键：“供货商总是很现实，要先看看你给画的这个‘饼’有多大，然后才和你谈价格优惠。”而更深层次的问题似乎在于，房地产开发项目的“产品性质”，是决定其对集团化采购有无需求的关键。“产品必须是同质的，这是集团采购的前提。”南京城开千居房地产经营有限公司营销策划总监葛志超分析说，不管是横向的企业间的联合采购，还是纵向的企业内部各项目的统一采购，必须保证选材的一致性，如此才能使集团采购具有可操作性。但当前的现实是，国内房地产市场更多的还处在狂热追求产品“差异化竞争”的阶段，离“工厂里造房子”的“住宅产业化”时代还相去甚远，更多的企业尚没实现“标准化”生产，这就决定了集团化采购对于当前大部分房地产企业意义不大。以北京锋尚国际公寓为例，该项目因早在2002年就因率先几呖萍甲≌ⅰ案姹鹂盏髋贝钡壤砟疃?鹊起，这样一个以“前瞻性”为商业卖点的地产项目，在当时根本找不到实践集团化采购的路径。锋尚算是一个较为极端的例子，但它足以说明，对于当前追求差异化竞争的房地产市场而言，集团采购尚“曲高和寡”。““实际上集团采购的价值对产品成本的影响，远远不如设计的影响大。”阎少华强调：“成本控制的关键因素不在于是否集团化采购，而在于设计是否合理。”他认为，就目前来看，房地产成本控制最大的“挖潜地带”应该是设计环节，因为一旦设计不合理，其所造成的浪费是采购等诸多环节所无法比及的。“比如说，线路设计的不合理，就势必造成电缆、管材的浪费；选用的部品规格不对，就势必对销售造成影响。”而类似这样的损失，单靠采购所节省下来的钱，怎么能弥补？南京锋尚副总史勇也同样坚持“设计比采购更重要”的观点。他告诉记者，由于设计人员对方案拿捏不准，在做北京锋尚时，往往一种建材都要事先预留很多“备品”，以应对设计实施过程中出现的紧急情况，如破损、返工等，单这一项就是很大一笔花费。“采购大家都很重视，但容易出问题的环节，往往是设计。”史勇如是总结道，鉴于上述经验教训，现在做南京锋尚，他们已经开始学着做“减法”了。实际上，对于一些企业而言，通过合理设计来实现成本最低不失为一个“两全之举”。因为以集团采购为核心的成本控制手段，是通过压低价格来达到目的的，这将直接触及到供货商的利益，往往容易使其提供的产品在质量和服务上得不到保障。从长远看，集团化采购可能成为房地产市场的一种发展趋势，但前提是房地产市场要具备相应的“垄断格局”。但在当前，房地产行业正处在“单体上升”阶段，更多的发展商只能盯紧“产品研发”等相对“前端”的环节，无暇顾及采购模式的创新。看来，房地产企业集团化采购，依然是“看上去很美”，只是这“美”，更多是因为有距离而产生的。房地产开发企业采购的特点，使得没有一家房地产公司可以完美的独自提供项目开发过程中的全部材料设备。为了保证项目的顺利开展，需要将一些采购外包，从而出现了甲供、甲定乙供、乙供等不同采购主体的采购行为。同时因材料设备的价值、可获得性、质量等不同，又可以分为招标采购、议标（比价）采购和直接采购等采购方式。房地产开发企业要进一步做好采购管理，首先就需要从企业及其项目的特点出发，根据采购主体、采购方式等两个维度制定企业的采购规则。明确规定项目开发过程中各项采购的采购主体和采购方式，以保证能以最高的效率合理选择采购主体和采购方式，减少不必要的论证审批环节。采购规则可以考虑根据表1所述的原则来制定。表1.采购规则制定原则甲供甲指乙供乙供招标采购-总包单位、设计单位、监理单位-对金额较大，质量要求较高、对楼盘的质量影响较大、施工进度配合要求不高，可以相对独立施