高价下的豪宅思维PARTI：本次策略方案提案内容PARTII：下次执行方案提案内容市场层面项目位于位于南阳路，隶属金水区,紧邻中原区，项目所在的特殊位置使得金水区与中原区的市场波动对项目有着直观的影响。周边配套商业、酒店：临街商铺林立，天旺广场，丰乐生活广场遥遥相望，综合、专业市场齐全；弘润华夏大酒店（五星）、大河春天生活便利店。交通：紧邻城市主要交通道路——南阳路；北通北环，南通东风路、金水路等主要道路，并有504、72、808、61、78、91、28等公交可以直达项目地。医疗：东方肿瘤医院、郑荣医院、宋砦卫生院等。教育：华林实验幼儿园、金水区纬五路小学分校、金水区南阳路第三小学、郑州市第四十六中学、郑州煤田职工地质学院等。金融、办公：中国银行郑州分行同乐储蓄所、工商银行南阳路支行、盛地大厦、清华商务等。前景：城中村的改造将逐渐由杂乱的工业区向居住区过度。项目SWOT分析S优势：3、地块的可塑性强项目地块方正、平整，项目的规划、设计可塑性强，项目的整体形象好。4、品牌优势建业集团的品牌优势在项目的营销推广中起到巨大的影响。城市规划推动作用随着郑州城市规划的实施，项目所在区域的整体形象将会得到新的改善，区域配套逐步完善，该区域也将成为新的居住区。优势发散：3、大力宣传项目的品牌形象对于项目的品牌宣传能够减少客户对项目的质疑，增强客户的安全感、可信度。W劣势：3、项目区域整体形象比较差。项目所在区域郑州的原始工业区，项目的所在地位于众城中村之中。所在区域形成的自然环境、人文环境与项目要表达的高端形象存在比较大的差距。4、项目外部缺乏自然景观项目周边是宋砦、刘砦，周边缺乏自然景观。5、项目的所在区域的交通噪音由于项目紧邻南阳路与丰乐路，交通便利带来的交通噪音是项目需要解决的问题之一。6、项目的安全隐患位于项目以北的博颂路附近的加油站,对项目地具有一定的安全隐患。7、客户群的居住抗性项目所属区域为原始的工业区，自然景观和人文景观相对比较差，由于定向思维，客户对于在项目所在地南阳路所属区域居住由抗性。8、售楼部的形象宣传由于项目前期没有独立的售楼部，项目形象不直观，容易与半岛的项目形象相混淆，从而造成项目的整体形象支撑不足。劣势规避：3、项目形象的实体展示对项目产品展示可以有效降低售楼部形象宣传的不足。O机会：3、工业区向居住区转化随着城市的发展、规划，工业区的逐步淡出城市，项目区域朝着高品质的方向发展。4、产品的唯一性纯粹的ARTDECO建筑风格在郑州的首次登陆，项目存在稀缺性。项目的超宽楼间距在郑州市场存在唯一性。5、两个项目客户资源的共享项目的售楼部设在原森林半岛售楼部内，两个项目共用一个售楼部，可以实现森林半岛和壹号城邦两个项目的资源（客户）共享。6、客户资源的有效利用建业集团的客户会——建业会可以增加项目的客户资源。机会利用：3、加强建业会服务形成口碑效应对现有建业集团的客户会（建业会）的深入挖掘，加强宣传的广度和深度，实现在社会广泛的口碑传播，拉动项目的客户增长。4、借助建业森林半岛的客户资源利用森林半岛的来访客户对项目进行宣传，扩大项目的客户资源。T威胁：3、国家新政对于项目的影响房地产新政对于客户群体的购买能力和消费欲望存在着负面影响。4、项目地价造成的高成本对项目的影响“地王”带来的高成本，造成了价格抗性。威胁解除：通过对宗地周遍情况的分析及现场勘踏，我们发现：区域：未来中央生活区、CLD版块：主城区外围生态绿地圈但是，这些都是共享的，外围资源对于项目支持力量相对很少！2）竞争分析银基王朝100万平方米富人区80万平方米住宅+20万平方米商业商务生活配套广汇PAMA奢适品，从此品位生活——金水路·30万平方米国际奢适社区！——广汇CLUB——吴小莉主持开盘仪式普罗旺世城市人的心灵家园——1600亩国际品质家园——大社区，大配套片区：和城市，和自然共融。产品：和城市的血脉关系，地位：和时代的渊源，品格：和目标群之间的精神共生，市场：大而全，卖点该罗列的都已罗列！！！本项目该如何定位？？？定位前必须统一的三个思想问题当面粉贵过面包怎么办？做蛋糕！高端客户资源稀薄怎么办？高端项目最致命的关键点在于：稀薄的客层，我们的入场券是起价70万。郑州作为全国的二线城市，房地产市场发展仍处于总价阶段，从2007年的官方数字来看，150万以上的住宅物业全年消化量在1000套左右，其中包括（类）别墅、核心区高层、多层复式三大主力形态，客层70%来自异地置业者，其余成分为金融主管、房地产、政府、私企业主四大本地客户分解。其中异地置业者的来源则相当不确定，而且容易受到本地高端圈层和意