酒店式公寓(gōngyù)案例学习报告(bàogào)框架概念酒店式公寓分为产权(chǎnquán)式酒店和酒店式公寓一、产权(chǎnquán)式酒店二、酒店式公寓(gōngyù)产权(chǎnquán)式酒店起源酒店式公寓，酒店式公寓普遍位于大型商圈内，保持统一装修模式，配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统，聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司统一经营与管理、区别于纯酒店单间的公寓，大多被用于投资使用。酒店式公寓始于1994年。最早的起源是在欧洲，是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业。此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，但是需要提供其统一的、必需的上门管理与服务。所以，此物业类型既具备酒店的特性，又相当于个人的“临时住家(zhùjiā)”，这就形成了酒店式公寓的雏形。不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，逐步受到越来越多的特定群体的青睐。中国的酒店式公寓最早出现在深圳。主要由于当时的深圳是我国改革开放的前沿阵地，最早吸收了外来的信息与先进的物业类型与模式。酒店式公寓(gōngyù)特性租金(zūjīn)稳定投资回报率——酒店式公寓的前期投入资金较多，需要配置酒店的一整套服务系统等，同时，额外的服务项目提供也使得其租金高于同档次公寓，一般高出20%左右。另外，在租赁淡、旺季，经营(jīngyíng)公司能根据市场行情调控租价的高低，保证最终的收益；而统一的装修模式和管理，可以调整各出租房屋的内部配置，满足不同租客的需求，减少装修成本。酒店式公寓(gōngyù)缺陷居住功能差：小型公寓式酒店户型单一，缺乏(quēfá)足够的储存空间，不利于长期居住，只具备旅馆居住条件。产品特征发展前景酒店式所需的功能(gōngnéng)要求酒店式公寓对选址(xuǎnzhǐ)有何要求？城市酒店式公寓由于其自用和投资特性，是一些商务人员或企业管理人员渴望的高品质生活，他往往建造在我国的一线城市或者(huòzhě)依靠旅游业发展的城市，一是便于办公或旅游时居住，二是较容易出租。地段交通品质配置(pèizhì)设施市场(shìchǎng)分析城市(chéngshì)概况：历史沿革：国土资源部:严控向大套型住房(zhùfáng)供地整治囤地炒地严格二套房贷首付比例利率灵活(línꞬhuó)掌握2010年调控政策对房地产有哪些(nǎxiē)影响？猜想一：进一步提高二套房(tàofánꞬ)首付比例猜想二：物业税开征(kāizhēng)技术上可行猜想三：中央(zhōngyāng)和地方财权重新划分猜想(cāixiǎng)四：打击囤地出新规猜想五：房地产数据(shùjù)纳入官员考核房地产调控(diàokònꞬ)政策对酒店式公寓有哪些影响？1、酒店式公寓面积小，与国家的加快城市保证性住房建设政策有相同点。2、国家对房地产的调控政策，将各地的别墅项目及大户型住宅报建产生影响。国家对高端项目的规划执行标准将越来越控制严格(yángé)。3、随着房地产政策的出台，德州市的小面积住宅项目也将增多，无形中与酒店式公寓的产品产生竞争。4、房贷相关调控政策的出台，使各地的房地产开发商融资出现困难。在售项目在售楼盘分布(fēnbù)德州市共有111个楼盘，现在售楼盘105个，销售均价在2550元/㎡——5000元/㎡之间。在售房地产项目(xiàngmù)的主力户型面积都在100——230平米之间，户型套型为三室两厅一卫、三室两厅两位、四室两厅两卫，市场上缺少100平米以下是小户型住宅。住房(zhùfáng)需求目标客户群体哪些客户(kèhù)是我们的购买者？酒店式服务公寓的购买客户中，投资者占绝对比例。根据北京中原的调研结果分析，投资客户主要可以分为两大类型。第一类为纯投资型客户，主要有个人投资者和机构投资者组成(zǔchénɡ)，个人投资者年龄在30-35岁范围内，机构投资者主要是具备一定经济实力的中小型企业。他们购买酒店式服务公寓的主要目的就是看中了酒店的增值潜力，他们的预期投资回报率一般在8%-15%。这部分客户占整个客户总数的60%左右。养老(yǎnglǎo)型客户酒店式服务公寓的目标租赁客户主要为国内大型私企的老板、高层人士等高阶层人士，均以商务(shāngwù)居住为主，并具有长期居住及安置家人的需求，这些客户的租期一般为半年以上或更长，由公司担负高额的房租费用，同时自己在异地没有买房定居的需要。风格后现代建筑(jiànzhù)哥特式建筑(jiànzhù)现代(xiàndài)建筑风格启示(qǐshì)：户型建议酒店式公寓(gōngyù)按面积大小，经历了三阶段户型(hùxínꞬ)户型(hùxínꞬ)参考>>>合理的户型设计，利用每平米。>>>人性化的房间布局，体验(tǐyàn)家的感觉。二室户型(hùxín