凌云宇扬北四环项目初案第一部分区域环境分析一、区域位置国奥区：是指能够享受到奥运场馆便利、周边环境的区域。北边：国奥区，环境优美，生活配套设施升级迅速，交通便捷，商务氛围较差。南边：是马甸传统居住区，由于老住宅区密集，改造空间较少，相对亚奥区域，环境、生活配套较为落后，商务氛围较差。项目紧临鸟巢、水立方、奥体中心、中华民族园，高绿化率，低居住密度，人文环境，生活景观环境绝佳。住宅国奥区09年土地成交两幅，一幅为地王水源九厂地块，另外一块为安立路地块。楼面地价均超过13000元/平方米。09年取证项目较08年同期有所上升，随着新项目的开盘，取证数量将超过08年总数。受地王效应和09年上半年楼市景气的影响，一手房和二手房交易均出现价量齐升的局面，部分二手房价格甚至超过一手房。土地市场、一手房市场和二手房市场均表现较好。调研项目的选择标准为：区域市场内同档次产品、产品形态相似产品及客群相同产品。四、区域市场调研项目名称项目名称项目名称奥东18：深色陶土立面，现代简洁风格，室内公共部分为传统欧式风格，浅黄色大理石材凸显奢华感世奥国际中心：由于为商改住项目，楼座商务氛围相对较浓，公共部分装修商务风格也非常明显，小户型精装修以现代简约风格为主。融华世家：王大君大师手笔，品牌精装修为主卖点，现代简约风格绿色生态建筑远洋万和城：欧式新古典主义建筑风格，干挂石材立面22处欧洲经典园林项目名称7.区域客户特征描述①自用客分析Ⅰ.第一类消费者——高档公寓是第一居所ⅰ.消费心理：􀁿短距离与工作地点接触。􀁿节约时间成本􀁿办公场所相对稳定􀁿交通方便􀁿具有一定资产增值空间ⅱ.功能配置􀁿有完善休闲娱乐场所和日常配套设施②投资客分析Ⅰ.第一类投资客—进行低吸高抛获取一定收益。ⅰ.客户构成：􀁿本地人、温浙、山西、港台地区及外籍人士投资客为主ⅱ.消费心理：􀁿低总价能轻松接受，所购买房产价格短期内大幅度提升；􀁿所购买房产能够迅速脱手，短期内追求最大收益，并承担一定风险。ⅲ.功能配置􀁿对此方面要求少。Ⅱ.第二类投资客—保值为主，通过长期租赁，以租金和土地自然增值形式来获取一定收益。。ⅰ.客户构成：􀁿本市及海外投资客ⅱ.消费心理：􀁿目前贷款年限最高可达30年，正常的租金>还款额。􀁿进行长期投资，购买物业注重升值潜力􀁿单套200万以内总价能接受。􀁿大于银行利率的投资回报，资金能够通过某种相对比较安全方式保值并增值。ⅲ.功能配置􀁿看重品牌开发商与小区的管理者，可以使物业将来便于出租。第二部分定位一、项目SWOT分析2.劣势因素（Weaknesses）分析3.外部机会因素（Opportunities）分析奥体西：明确项目的优异地段位置孤品：明确项目的稀缺性豪宅：明确项目的高端品质2.客群定位2.客群定位3.产品建议精装修：本项目未来客户将以投资客为主体，精装修产品便于管理出租，建议尽量做精装修。精装修还可弥补商住产品，公共走廊过长，采光不足的缺陷，提升空间品质。3.产品建议以水为主题的走廊公共休息区锅炉房艺术化包装变频风机新风系统酒店式物业服务定价原则计算方法：市场比较法首先选择与本项目具有可比性的项目，接着罗列其基本资料，确定各项基本资料的权重，根据实际情况给予相应的分数。将每个项目的各项基本资料的加权值与其得分相乘，得到该项目的最后得分。经过相应的公式计算出可比项目的基准满分均价，最后用基准满分均价计算本项目的初步参考价格。4.价格定位此次选择影响项目价格的因素时主要考虑位置、总建筑面积等6项因素，因此在给每个项目不同影响因素打分时，所有因素的满分为均为6分，根据各项目的基本情况的优劣势不同，给予不同的分数。4.价格定位4.价格定位4.价格定位定价小结价格策略第三部分营销推广案名建议：房地产的案名首先要考虑视觉性，有产品特色，容易记忆。本项目案名在体现产品特性的同时最好还要能够对开发商的品牌有一定的体现，以下建议均是从这几个角度来考虑的。与开发企业名称结合，虽然开发企业的名称相对较为拗口，但很有特色，易吸引关注，相应后面的名字就需较为简单，如果在后面加缀大厦、国际一类的常用名称也非常上口（星巢国际/大厦）。项目本身体量不大，推广资金相对较少，但建议在推广过程中采用开盘前后集中发布广告，强势建立知名度，力争在开盘后三至四个月内清盘。推广计划虽以销售额的0.5%计算，在利润许可的情况下，建议开发商尽量加大广告投放量，不仅促进本项目的销售，也为开发商的品牌建立与其它项目的销售打下良好基础。媒体选择以主流大众媒体为主，虽然项目属高端产品，但户型较小，总价低，总户数也较少，主流大众媒体的推广面完全可以满足项目销售，并且同时能够扩大品牌宣传层面，为企业后期发展打下基础。推广费用分配比例第四部分商业项目地下商业面积为2548