策略目标目录项目均价制定楼市经过2009年的量价齐升后，政府在2010年4月17日出台了一些列的调控政策，但经过一段时间，楼市又出现了一定程度的回暖，因此政府在9.29又出台了历史上最为严厉的调控政策。以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策楼市变局的研判：11月3日四部门发布“严禁使用住房公积金贷款进行投机性购房，停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款”楼市变局的研判：限购令。为房产税投石问路，在一定程度上起到限制炒房和投机性购房的作用，并能遏制部分城市房价过快上涨的趋势楼市变局的研判：一线城市影响较大，量价出现一定的下滑，但作为二线城市的长沙来看，受限购令的影响，一线购房客户有部分客户流向二线城市，一定程度上增加了二线城市的购买力项目影响背景差异：2007-2008年实体经济受挫，2010年整体经济层面运行良好，中原认为本次楼市调控影响层面不会出现08年的局面；政策效用力度：本次政策的力度较大，影响强烈，相对07年国家调控有过之而无不及；产品影响：从目前看120平米以上受到新政影响较大，90以下和90-120平米的产品销售影响较小，未来逐步扩散到首置产品和首改产品，公寓产品受到影响变化不大，住宅产品随着时间的推移影响面扩大，程度加深；价格影响：本次政策力度大，市场必将出现调整，预计价格以平稳为主，但随着供应量的增加，市场观望情绪的强烈，价格有进一步下滑的可能。数据来源：中原研究中心监控整理项目均价制定区域问题1：到底是什么原因造成河西片区如此巨大的价格箱体差异？项目名称片区配套的成熟度成为溢价值的核心支撑住宅价值由于河西以区域性客户为主，主流置业人员为地缘性刚性需求和受河东高房价挤压而产生的城市离心力带来的客户；此类客户主要关注因素配套成熟度、交通可达性等一级置业需求；河西客户占绝对主力，客户辐射范围亟待进一步扩大加大对后期升级客户引导，均衡各户型的消化压力；3]置业需求分析3]置业需求分析首次置业客户群体占近7成卓越蔚蓝海岸913位成交客户分析：首置、首改客户占据90%，以河西为主（62%），河东为辅（12%）置业次数分析总结：长房时代城真实价值体现将在配套完善后呈现。项目均价制定第一波单位价格策略第一波单位价格策略项目审视：城乡结合部大型商业配套品质社区,2011年1月31日全面呈现市场综合比准因素普通户型市场比较权重及比准均价市场综合比准因素普通户型市场比较权重及比准均价项目分户价格制定价格表的形成——价格表制定方法栋均价的制定价格表的形成——价格表制定方法水平系数、垂直系数和特殊系数3大系统参数释义价格表调控策略价格表调控策略水平系数=∑各因素的价格差幅×分值水平系数=∑各因素的价格差幅×分值水平系数——“平面设计”水平系数——“景观”、“朝向”水平系数——“噪声”、“供求关系”水平系数小结水平价差控制垂直系数制定思路水平价差控制特殊系数Thanksforyourattention楼市变局的研判：11月3日四部门发布“严禁使用住房公积金贷款进行投机性购房，停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款”片区配套的成熟度成为溢价值的核心支撑住宅价值价格表的形成——价格表制定方法价格表的形成——价格表制定方法水平系数——“景观”、“朝向”水平价差控制Thanksforyourattention