新员工入职培训一、物业与物业管理二、物业管理的起源与发展三、物业管理的类别、性质与原则四、物业管理的内容和基本环节五、发展物业管理的意义与作用（一）物业的含义（二）物业的性质（三）物业管理的概念（四）物业管理与传统房产管理的区别1、“物业”指的是单元性的房地产（即可指单元性的地产，也可指单元性的建筑物），确切地说是指已建成并投入使用的各类房屋建筑及其附属设施、设备和相关场地。2、物业有大小之别，它可以是一个完整的住宅区，也可以是其中的一栋楼宇、一个单元。物业可以包含各种建筑物类型，如住宅、商业大厦、酒店宾馆、工业厂房、加油站、影院、体育馆、会展中心、综合大厦等。个人、家庭、企业或企业集团拥有的房产、地产均可称为物业。1、物业的二元性2、位置固定性（不可移动性、地区性）3、形式上的多样性4、使用上的长期性5、价格高位性6、保值、增值性1、广义上：物业管理既包括政府部门的行政管理和行业管理，又包括企业化专业化的管理，也包括个人的、分散的、自发性的房屋管理。狭义上：物业管理仅指企业主要针对物业的消费环节对物业所做的维修、养护、管理。2、国务院2007年10月1日颁发的《物业管理条例》修订版第二条对这种狭义的物业管理作了清晰的界定，该条规定：物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。（一）物业管理的起源与发展（二）我国物业管理的产生与发展1、传统意义上的“物业管理”起源于19世纪60年代的英国。奥克维娅-希尔女士2、真正现代意义上的物业管理起源形成于19世纪末20世纪初的美国。1908年，世界上第一个物业管理组织——芝加哥建筑物管理人员组织（ChicagoBuildingManagersOrganization，CBMO）成立。在CBMO推动下，美国第一个全国性的业主组织——建筑物业主组织（BuildingOwnersOrganization，BOO）也宣告成立。1、萌芽时期（19世纪中叶～1949年）2、休眠时期（1949年～改革开放）3、复苏时期（改革开放初期）4、蓬勃发展时期（改革开放后）（一）物业管理的类别（二）物业管理的性质（三）物业管理的原则1、聘用服务型物业管理聘用服务型物业管理是指房屋所有权人聘用专业管理公司管理自己的物业，通过签订合同，支付费用，享受物业管理服务的管理模式。2、自主经营型物业管理自主经营型物业管理是房地产开发企业建成房屋后并不出售，而是交由属下的物业管理公司进行经营管理，将其分层、分单元出租，通过租金收回投资，取得利润。1、服务性2、经营性3、专业性4、社会性5、受聘、受托性6、统一性和综合性7、规范性8、中介性1、以人为本、服务第一的原则2、依法守约原则3、所有权与管理权分离的原则4、专业管理与民主管理相结合的原则5、统一和综合管理原则6、综合效益最大化原则7、有偿服务、经济合理的原则8、竞争择优的原则（一）物业管理的内容（二）物业管理的基本环节1、常规性的公共服务2、针对性的专项服务3、委托性的特约服务4、经营性服务5、社会性管理与服务⑴房屋管理服务⑵房屋装修管理服务⑶物业共用设施设备管理服务⑷环境清洁卫生管理服务⑸绿化管理服务⑹安全管理服务⑺文化、娱乐服务⑻其他同时惠及全体业主、使用人的服务⑴代办类服务，如代缴水电费、煤气费、电话费等；⑵高层楼宇的电梯管理，外墙清洗等；⑶一般的便利性服务，如提供室内清扫、维修、装修等服务；⑷其他一定比例住用户固定需要的服务。⑴代订代送牛奶、书报；⑵送病人就医、喂药、医疗看护；⑶代请钟点工、保姆、家教、家庭护理员，代做家政服务；⑷代接代送儿童入托、入园及上、下学等；⑸代购、代送车、船、机票与物品；⑹代洗车辆；⑺代住户设计小花园，绿化阳台，更换花卉盆景等；⑻代办各类商务及业主、使用人委托的其他服务项目。这类服务项目一般是协商定价，也是以微利和轻利标准收费。⑴开餐饮、理发美容、洗衣、熨衣店和商店；⑵办收费农贸市场；⑶养花种苗出售；⑷利用区内空地或道路夜间空闲开辟日夜收费停车场（需得到业主大会和相关业主的同意，并依法办理手续）；⑸开办维修公司、装修装璜公司、家电、车辆及各类生活用品的维修服务公司、绿化公司、清洁公司等经济实体，开展旅游、健身、商业、餐饮业、娱乐业等经营活动；⑹从事房地产经租、信托、中介、咨询和评估、物业管理咨询等；⑺其他多种经营服务项目。就具体工作而言，物业管理公司必然要和各级政府、政法、公安、民政、医疗等部门发生联系